★토지 거래시 유형별 ‘사기’에 조심하라

토지 거래 시 유형별 ‘사기’에 조심하라

메트로컨설팅 | 2010-11-10 14:30

윤재호 메트로컨설팅 대표

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부동산 시장의 주택거래 한파가 쉽게 풀리지 않을 조짐을 보이고 있는 가운데 유독 투자자들이 눈독을 들이는 종목이 있다. ‘겹호재’가 여럿인 토지 시장이다. 시중의 풍부한 유동자금과 함께 4대강 사업과 보금자리, 행정중심복합도시 원안 건설 추진 등이 중장기적으로 토지로의 자금유입 기대감을 높이고 있다. 여러 정책변수가 토지시장에 우호적으로 작용하다 보니 값쌀 때 토지에 돈을 묻으려 계획하는 투자자들이 속속 늘고 있다.

 

그러나 요즘처럼 거래 침체기에 토지 사기가 더욱더 기승을 부리고 있어 투자자들의 주의가 필요하다.  ‘토지’와 ‘사기’는 늘 같이 따라다닌다고 해도 과언이 아니다. 특히 부동산업계의 고질적인 토지 사기 사례는 오랜 부동산거래 현장의 치부의 역사이며 사실 이 둘 만큼 끈끈한 악연관계도 드물다. 오래 누적된 양자 간의 밀착은 거의 모든 부동산 유통시장에 걸쳐, 뿌리 깊은 공생(?)관계를 유지해 왔다고 해도 과언이 아니다.

 

토지 거래시장이 점차 투명해지고 있다지만 ‘큰 돈’이 오고 가는 부동산 유통의 속성 상 사기꾼들은 큰돈 한방(?)을 버는 쉬운 길이 토지 사기라며 범죄의 유혹을 벗어나지 못하고 먹잇감을 찾아 토지 시장을 기웃거린다. 부동산경기 침체기 때 급매물 공급원을 가장한 토지 사기꾼들이 곳곳에서 움직이고 있다. 큰돈이 오고 가는 토지시장에서 많이 발생하는 토지 사기의 실상은 어느 정도인지 알아보자.

 

 

“나만 믿으세요!” 조심

 

용인시 ○○구 ○○면 토지 거래현장. 공인중개사를 대동한 토지투자 예정자 A씨는 중개사가 이끄는 곳으로 땅을 알아보러 현장에 나왔다. 중개사가 한참을 이 지역 개발상황과 땅값을 설명하다가 갑자기 타고 온 차에 뭘 놓고 왔다며 잠시 자리를 비운다. 이 때 A씨 앞에 멀찍이서 농사일을 하던 농부가 다가와 말을 건넨다. “여기 땅 보러 오셨나 봐요?”.

 

A씨는 대수롭지 않은 듯 “저기~ 있는 땅을 보러 왔는데 생각보다 비싸네요….” 농부 왈, “아니에요~ 바로 옆에 땅이 어제 3.3㎡ 당 50만원에 팔렸던데 이 땅은 얼마에 나왔나요?” 이 때 A씨는 갑자기 말문을 닫아버린다. 중개사가 소개한 땅은 3.3㎡에 35만원. 이 땅을 계약한다면 개발성은 나중에 치더라도 땅값만 가만히 앉아서 3.3㎡에 15만원의 차익을 거두는 셈이다.

 

잠시 자리를 비웠던 중개사는 곧 자리에 나타나고 A씨는 중개사사무실로 가 바로 가계약을 치르고 다음날 정식계약을 치른다. 그러나 사실 알고 보면 숨은 비밀이 있다. 여기서 갑자기 나타나 묻지도(?) 않은 땅값을 친절하게 알려준 농부는 중개사와 모종의 밀약이 있던 바람잡이였던 것. 땅을 보러 오는 사람을 현혹해 계약을 이끄는 전형적인 사기꾼인 셈이다.

 

부동산업계의 공공연한 비밀 중 하나가 수요자를 상대로 바람잡이를 동원하는 것이다. 계약 성사율을 높이고 부풀린 가격에 팔기 위해 순진한 고객을 유인하는 전략인 셈이다. 토지 뿐 아니라 모델하우스, 상가분양 현장에도 바람잡이 동원은 어느 정도 알려진 마케팅기법으로 활용되고 있다. 죄의식 없이 공공연하게 이뤄지고 있는데 야바위 수법과 다를 바 없다.

 

 

“문서는 내 입맛대로”

 

모 부동산 시행업체 대표인 B씨는 얼마 전 가슴을 쓸어 내리는 아찔한 경험을 했다. 부동산  개발 사업을 하려고 경기 의정부시 일대 토지를 알아보던 중 인근 공인중개사의 알선으로  C씨를 소개 받았다. 그런데 B씨에게 접근한 C씨가 토지대장 등 감쪽같이 문서를 위조해 지주 행세를 하며 땅을 팔아 넘기려는 사기꾼 일당이었다는 것이다.

 

임야 4만5000㎡(30억 원 상당)의 토지대장을 변조한 뒤 B씨에게 “급매물로 싸게 팔겠다”며 접근했다. 18억 원에 팔기로 하고 계약금 1억8000만 원을 요구했다는 것. 이들은 지주 행세자, 매수자 알선책, 서류를 위조할 인물 등 철저하게 업무를 나눠 범행을 저지르는 토지 사기 일당이었다. 유난히 시세보다 저렴해 별도로 부동산 공적 장부를 모두 발급해 확인해 보니 서류를 변조한 게 들통난 것이다. 

 

다년간 개발 사업에만 잔뼈가 굵어 땅에 대해 누구보다 많이 아는 고수 B씨도 깜빡 속아 넘어갈 정도라면 개인투자자는 쉽게 속아 계약금을 일당에게 쉽게 건넸을 거라며 한숨을 쉬었다. 부동산 서류를 위조하는 일당은 대부분은 사기나 공문서 위조 등으로 전과가 있어 전문적으로 토지 사기를 진행하는 만큼 일반인들의 토지 거래 시 주의가 요망된다.

 

토지 거래에서 가장 쉽게 속아 넘어가는 것이 부동산 서류를 위조해 매물로 내놓은 시세보다 값싼 조건 좋은 땅이다. 명의 도용에 필요한 등기부등본, 주민등록등본, 토지대장 등은 본인 확인 없이 손쉽게 발부 받을 수 있어 얼마든지 위조가 가능하다. 서류를 위․변조한 후 남의 땅을 자기 땅인 양 속여 팔거나 이름을 바꿔 치기 하거나, 가족관계부의 위ㆍ변조, 주민증과 공문서를 위조해 토지거래 경험이 없는 일반인에게 소유주인양 접근하는 수법이다.

 

 

 “용도변경, 아주 쉽습니다”

 

땅에 대해 문외한인 D씨는 아름드리 울창한 나무와 수려한 산세에 반해 토지 브로커를 통해 강원도의 임야를 헐값에 샀다. 가격도 무척 쌌지만 무엇보다 업자가 제시한 관광 리조트 계획서와 설계도면이 마음을 흔들어 놓았다. “지금 눈 딱 감고 몇 천 평만 사두면 몇 년 안에 관광 리조트로 개발돼 수 억 원의 차익은 문제없다”는 설명에 D씨는 욕심을 내서 땅을 매입했다.

 

매입 후 관할 군청에 들러 담당공무원에게 개발계획에 관해 문의한 결과 사기라는 사실을 직감했다. 자신이 사들인 땅은 보기에는 좋지만 리조트 개발은커녕 아무짝에도 쓸모 없는 보기에만 좋은 산(?)이라는 얘기를 들었다. 토지사기단은 대개 별 쓸모 없는 지방의 임야 등을 헐값에 매입한 후 허위로 꾸민 개발계획 문서를 투자자에게 보여주며 부동산을 매각하고 자취를 감추는 수법을 쓴다.

 

토지의 용도를 바꾸기 어려운 경사도가 심한 임야의 소유자나 투자자를 찾아가 공무원에게 청탁해 토지 매입 즉시 건물을 지을 수 있도록 토지 형질변경을 해주겠다며 돈을 뜯어내는 사례도 있다. 내가 모 구청장의 동생인데 구청에 부탁해 토지의 형질을 변경하거나 대지조성을 쉽게 되도록 처리하겠다며 선(先)수고비를 요구하기도 한다. 

 

4대강 사업과 한강르네상스, 행정중심복합도시와 자치구 개발사업 등 각종 개발호재를 내세워 투자자를 모아 개발 가능성이 없는 토지를 비싸게 떠넘기기도 한다. 도로 개통과 용도변경 가능성이 높다고 현혹하거나 일정 규모로 분할 매매해 재산권 행사 자체가 불가능할 땅을 골라 3.3㎡ 당 2~3만 원대의 싼값에 사들인 뒤, 최고 30~50만원까지 부풀려 되판다. 

 

토지 투자를 계획한다면 반드시 현장 확인한 후 투자를 결정해야 한다. 말 빨 좋은 업자들의 장밋빛 설명을 듣고 현장도 안가보고 투자를 결정하는 경우가 대부분이다. 현장을 답사해 나름대로 투자성을 분석해보고 등기부등본, 토지이용계획확인원 등 기본적인 사항만 체크해도 어느 정도 토지 사기를 막을 수 있다. 특히 유별나게 조건 좋은 급매물은 반드시 전문가의 도움을 받아 거래하는 게 바람직하다. 

 

토지 거래를 할 때는 신중, 또 신중을 기해야 한다. 부동산 투자에 대한 관심이 높지만 거래경험이 전무한 실수요자들이 권리 및 물건분석을 소홀히 해 사기를 당하거나 목적에 맞지 않는 부동산을 샀다가 재산적 손실을 입는 경우를 무수히 접하게 된다. 부동산 거래는 짧게는 1개월에서 길게는 6개월 이상 소요되다 보니 실수요자들이 중대한 하자를 오인해 치명타를 입는 일이 허다하다. 

 

토지는 업자의 사기 뿐 아니라 등기의 공신력 결여와 부동산 정보관리제도의 미흡, 투자자의 권리조사 부족으로 인한 손실 등 다양하다. 투자자들은 거래의 위험요인을 인식해 거래사고를 줄이려는 노력을 기울인다면 얼마든지 미연에 방지할 수 있다. 토지 계약을 할 때는 공인중개업소를 이용하는 것이 바람직하다. 무허가 중개업소나 지역주민의 알선을 받아 매입하기보다 현지에서 오래 영업한 토지거래 전문 공인중개사를 통해 계약하는 게 낫다.