2008년 부동산시장 뭐가 달라지나?

2008년 부동산시장은 안정세가 이어질 것으로 보는 전망이 우세하다. 청약제도, 금융정책 등 참여정부의 주요 정책이 대부분 이어질 가능성이 크기 때문이다. 또한 내년부터 시행될 예정으로 막바지 준비 중인 제도들도 대기 중이다. 2008년에 달라지는 부동산시장의 제도나 규칙은 어떤 것이 있을까? 주요 내용을 살펴보고, 내년 시장에 미칠 영향을 점검해보자. 2008년 달라지는 부동산 관련 제도로는 지역우선 공급제도 개선, 공공주택 후분양제 시행 등 공급규칙 개정 부분과 오피스텔 전매제한, 전/월세 계약 신고 의무화 등 거래에 관한 내용, 해외부동산 투자 규제 완화 등이 있다. 시장 안정과 거래 투명화를 위해 기존 대책의 문제점을 보완, 개선하는 내용들이 많다. |공급 관련 제도 변경| 경제자유구역 지역거주자 우선공급 30% = 경제자유구역도 택지개발촉진법에 의한 대규모 택지개발지역(66만㎡ 이상)과 동일하게 해당 주택 건설지역 거주자에 대한 우선공급비율을 30%로 조정한다. 2007년 11월 21일 이후 분양승인 신청분부터 적용된다. 예를 들어, 인천 경제자유구역의 아파트 분양물량에 대해 종전에는 100% 인천지역 우선 공급이 이뤄졌지만, 2007년 11월 21일 이후로는 서울 및 경기 지역의 거주자들도 70%에 대해 청약 신청이 가능해졌다. 또한 외국인 투자유치 활성화를 위해 경제자유구역 내 주택의 특별공급 대상자에 국제연합(UN) 등 국제기구 종사자가 추가된다. 지역거주자 우선공급 거주기간 1년 이상 = 앞으로는 수도권 투기과열지구에서 건설되는 주택의 경우, 1년 이상 거주해야 지역 우선공급 대상이 된다. 달라진 "주택공급에 관한 규칙" 개정안에 따르면 1년 이상의 범위에서 특별시장, 광역시장, 시장, 군수가 정하는 기간 이상의 해당지역 거주자에게 우선 공급이 이뤄지게 된다. 2008년 1월1일 이후 분양승인 신청분부터 적용된다. 85㎡초과 공공건설임대주택도 무주택자 우선공급 = "주택공급에 관한 규칙" 개정안에 따라 85㎡초과 공공건설임대주택은 민영주택으로 분류되며, 무주택자에게 우선공급이 가능하도록 가점제를 우선 적용하여 입주자를 선정하고, 잔여주택이 있는 경우에는 추첨제를 적용하게 된다. 2008년 1월 1일 이후 분양승인 신청분부터 적용된다. 공공기관 후분양제 시행 = 국가, 주택공사, 수도권 내 지자체 및 지방공사가 공급하는 주택의 경우, 건축공정이 전체 공정의 40%에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있게 된다. 2008년 1월 1일 이후 사업계획승인 신청분부터 적용된다. 비닐간이공작물 거주자 국민임대주택 우선 공급 = 비닐, 부직포 등으로 건축된 간이건축물 거주자로서 행자부장관으로부터 그 거주사실이 통보된 자 중 무주택세대주에게 국민임대주택 건설량의 10% 범위 안에서 우선 공급된다. 2008년 상반기 중 시행. 공익사업 이주자 주택특별공급 = "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률" 에 따른 공익사업 시행을 위해 철거되는 주택의 소유자 등에 대해서도 국민주택 및 국민임대주택의 특별공급이 가능하도록 확대된다. 2008년 상반기 중 시행. 공공임대 아파트 분양전환 의무화 = 2008년 상반기부터 의무임대기간(5~10년) 을 넘긴 공공임대 아파트의 분양전환이 의무화된다. 국회 건설교통위원회는 전체회의(2007.11.22) 를 통해 공공임대 아파트 "분양전환" 의무화 등의 내용을 담은 임대주택 개정안을 통과시켰다. 개정안에 따르면, 공공임대 아파트의 세입자들은 임대사업자가 의무 임대기간 종료 후 1년 안에 해당 지자체에 분양전환을 신청하지 않을 경우, 세입자 2/3 이상의 동의를 얻어 해당 지자체에 직접 분양전환 승인신청을 할 수 있도록 했다. |세금 관련 제도 변경| 신축주택에 대한 양도세 감면 혜택 폐지 = 2008년부터 신축주택에 대한 양도소득세 감면 혜택이 폐지된다. 재정경제부가 발표한 "2007년 세제 개편안" 에 따르면 IMF 위기 직후인 지난 99년~2002년까지, 미분양아파트(신축주택) 에 대해 적용되던 과세 특례가 폐지된다. 그 동안 미분양(신축주택) 주택을 포함할 경우 1가구 2주택자로 간주되지 않고, 양도가액 기준 6억 원까지 비과세 혜택이 주워졌으나 내년부터는 감면 혜택이 폐지된다. 배우자간 증여공제 3억원 " 6억원 확대 = 지난 8월 22일 세법 개편안에 따라 기존 배우자간 증여세 공제액이 3억 원에서 6억 원으로 확대된다. 10년간 증여액을 합산하게 되며 공제액도 10년간 합산하여 6억 원까지는 증여세가 공제된다. 2008년 1월 1일부터 시행되며 배우자간 증여액이 증가할 것으로 예상된다. |개발 관련 제도 변경| 부동산개발업 등록제 시행 = 2007년11월 18일부터는 일정 규모 이상의 부동산을 개발, 판매/임대 하는 경우에는 반드시 해당 소재지 시.도지사에게 "부동산개발업" 등록을 해야 한다. 건축물 연면적 2,000㎡(연간5,000㎡) 이상, 토지 3,000㎡(연간 10,000㎡) 이상 규모의 개발 등에 해당하며, 등록 요건도 까다로워진다. 자본금 5억 원 이상, 상근 가능한 전문인력 2명 이상, 33㎡ 이상의 사무실을 확보해야 한다. 기존 부동산개발업을 진행하고 있는 경우에는 2008년 5월 17일까지, 신규 개발사업을 하고자 할 경우에는 개발사업의 인.허가 신청 전에 등록하면 된다. 기반시설 부담금 지역별 차등화 징수 = 건설교통부는 "기반시설부담금에 관한 법률" 개정안을 통해 연면적 200㎡가 넘는 전국의 건축물에 대한 기반시설부담금 징수를 지역별로 차등화한다. 현행 적용되고 있는 용도지역별 "용지환산계수" 등의 용지비용 산정방식이 지자체별로 차등화 된다. 2008년 상반기 예정. 현행 산정 기준은 실제 기반시설 설치 수준과 향후 수요를 감안하지 않아, 지방의 경우 수도권과 동일한 기준이 적용되어 형평성 논란이 제기되어 왔다. |거래 관련 제도 변경| 전/월세 계약 신고 의무화 = 2008년 1월부터 주택 매매 거래에 대한 신고 뿐만 아니라 전세/월세 계약도 신고가 의무화 되며, 상반기부터는 실거래가도 신고해야 할 것으로 보인다. 주택거래신고지역에서 전/월세 계약을 할 경우, 15일 이내에 실거래가를 부동산중개업자가 직접 신고해야 한다. 건설교통부의 "주택임대차 보호법" 개정안과 "공인중개사 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률" 개정안에 따르면 전/월세 계약 체결 1개월 이내에 해당 내용을 지자체에 신고해야 하며, 위반 시에는 300만원 이하의 과태료가 부과된다. 또한 주택거래신고지역에서 중개업자가 실거래가를 직접 신고하지 않을 경우에는 취득세의 최대 5배까지 과태료가 부과된다. 토지거래허가구역 내 외국인 거래시 허가 = 건설교통부는 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령" 개정을 통해 2008년 2월부터 토지거래허가구역 내에 토지 매입시 외국인(외국법인)도 허가를 받도록 할 계획이다. 기존 외국인(외국법인)에 한해서는 허가를 받지 않도록 했으나, 내국인이 외국법인설립은 통해 토지를 매입하는 수단으로 악용하고 있어 이를 개선할 목적으로 시행된다. 수도권 투기과열지구 오피스텔 전매제한 실시 = 2008년 하반기부터 수도권 투기과열지구에서 공급되는 오피스텔에도 전매제한 및 지역우선공급제가 적용될 예정이다. 개정안은 내년 2월 임시국회에서 처리될 것으로 보이며, 내년 8월 이후 시행될 것으로 예상된다. 건설교통부에 따르면, 국회 건설교통위원회는 "오피스텔의 분양권 전매를 입주시점까지 제한하고, 공급하는 물량의 20%를 지역 거주자에게 우선 배정" 하는 내용을 골자로 `건축물의 분양에 관한 법률 개정안` 을 통과시킬 예정이다. 오피스텔 시세차익을 노린 단기 투자수요가 차단될 것으로 기대된다. |기타| 해외 부동산 투자 전면 자유화 = 재정경제부 등에 따르면, 해외 부동산 취득 자유화가 내년 상반기 중으로 앞당겨 시행될 전망이다. 정부는 외환 자유화 조치의 일환으로 2007년 3월 주거 목적의 해외 부동산 취득한도를 전면 폐지한 바 있으며, 투자 목적의 해외 부동산 취득은 2006년 5월 100만 달러, 2007년 2월 300만 달러로 한도를 확대한 바 있다. 단독주택 재개발/재건축 연한 30년으로 강화 = 서울시는 "도시 및 주거환경정비 조례" 개정을 통해 노후, 불량 주택으로 간주되는 단독주택의 건축연한을 최장 30년까지 늘리는 방안을 검토 중이며, 개정 초기 혼란을 막기 위해 2년마다 단계적으로 1년씩 높이는 방안을 추진 중이다. 또한 벽돌로 지은 집은 종류에 상관 없이 준공 후 20년이 지나면 노후.불량 주택으로 간주될 방침이다. [부동산114 임병철대리] 출처 : [부동산114] 2007.11.30

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