부동산 시장의 약세가 계속되고 있다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 11월 서울 아파트 가격은 평균 ㎡당 470만원으로 1년 전보다 1.9% 하락한 상태이다. 반면 같은 기간 전셋돈은 10.4% 올랐다. 지속적인 집값 하락이 우려되면서 집을 사는 것보다 전세를 선호한 데 따른 결과이다. 정부가 전세 수요를 매입 수요로 돌리기 위해 안간힘을 쓰고 있지만 별 효과를 내지 못하고 있다. 부동산 시장의 부진은 언제까지 계속될까. 조선일보가 12월 20일부터 21일까지 서울 SETEC 전시장에서 개최하는 '2013 대한민국 재테크 박람회'에 강사로 참여하는 전문가 4명에게 내년 부동산 시장 전망을 물었다. 전문가들은 "내년에 집값 바닥이 올 수 있지만 완연한 상승 추세는 어려울 것"이라고 예측했다.
◇"집값 내년이 바닥이다" 전문가들은 내년에 집값이 바닥을 칠 것이라는 데 대체로 의견을 같이했다. 고준석 신한은행 청담지점장은 "현재 집값이 바닥 수준에 근접한 것으로 보인다. 전세 물량이 급속히 월세로 전환되는 영향 때문에 전세 수요가 매매 수요로 옮아 붙고 있어 내년 1분기에는 가격이 상승할 것으로 예상된다"고 말했다. 김희선 알투코리아 전무는 "수도권에 중대형 아파트 공급 물량이 줄어들고 있는 반면 실수요는 꾸준히 늘 것으로 예상돼 내년에 바닥이 올 수 있다"고 예측했다.
이영진 이웰에셋 대표도 "겨울철 비수기에는 거래량 감소와 취득세 감면, 양도세 완화 등 4·1 부동산 대책 종료 등의 이유 때문에 가격 하락이 예상되지만, 내년 상반기엔 바닥을 칠 가능성이 있다"고 말했다.
◇"바닥 이후에도 가격 급등은 없다"
바닥 이후 장세에 대해선 의견이 엇갈렸다. 고준석 지점장은 "저금리 기조, 전세가격의 지속적인 상승, 주택 공급량 감소, 정부의 확고한 부동산 완화 정책 등을 감안하면 내년엔 소형 아파트를 중심으로 가격 상승이 예상된다"고 말했다.
반면 이영진 대표는 "경기 침체에 따라 소비 심리가 계속 좋지 않은 데다 주택 가격 상승에 대한 기대감도 형성돼 있지 않아 약보합세가 이어질 것"이라고 했다. 김희선 전무도 "실수요자들의 저점 매수 위주가 많은데, 이 정도론 가격 상승을 견인할 정도까진 안 된다"고 지적했다. 바닥을 다지겠지만 그렇다고 큰 상승세도 없는 'L'자형 시장이 될 것이란 전망이다.
전문가들은 현재 부동산 시장을 집값 상승 요인과 하락 요인이 서로 맞서 있는 상황으로 묘사했다.
실물경기 회복세에 대한 기대, 전세난이 대표적인 상승 요인이다. 서울 아파트를 기준으로 매매가격 대비 전세가격의 비율은 평균 60%를 넘어섰고, 새 아파트는 80%를 넘어선 곳도 많다. 이에 따라 어쩔 수 없이 매매로 전환하는 사람들이 나올 것이란 예상이다. 반면 각종 세금 감면을 포함한 4·1 부동산 대책의 종료, 미국 양적 완화 축소에 따른 금리 상승 가능성 등은 하락 요인이 되고 있다. 박원갑 위원은 "내년엔 상승 요인과 하락 요인이 시소게임을 벌일 것"이라며 "서로 힘이 비등해 보합세가 예상된다"고 말했다.
◇"무주택자들은 전세 대신 집 사라"
전문가들은 무주택자들에게 올해와 내년 사이 내 집 장만을 권했다. 고준석 지점장은 "무주택자들은 생애최초 대출 등을 이용해 내 집 마련을 하는 것이 좋다"고 말했다. 박원갑 위원은 "매매가격 대비 전세가격이 지나치게 높은 집에 전세를 사는 것은 부실기업에 돈을 빌려주는 것처럼 위험한 선택이 될 수 있다"며 "전세가 과연 안전한 선택인지 고민해볼 필요가 있다"고 지적했다. 김희선 전무는 "전세 물건 감소, 잦은 이사에 따른 각종 비용 등 상황을 감안해야 한다"며 "대출을 무리하게 받는 경우가 아니라면 내 집 마련을 하는 게 낫다"고 말했다.
◇"투자 유망 지역은 서울 강남"
투자 유망 지역·물건 추천과 관련, 이영진 대표는 서울 강남권, 위례신도시, 경기도 판교·동탄을 추천했다. 김희선 전무는 서울 강남권과 위례신도시를 꼽았다.
재건축 단지 중에선 서울 반포1단지, 잠실 5단지, 가락시영아파트에 대한 추천이 많았다.
김희선 전무는 "반포의 경우 최고가 아파트단지군으로 부상하면서 랜드마크 타워가 됐고, 잠실5단지는 최고 50층까지 높일 수 있어 사업 환경이 좋아졌다"며 "가락시영아파트는 사업 추진 속도가 가장 빠르다는 게 장점"이라고 말했다. 고준석 지점장은 서울 반포, 개포, 압구정동을 꼽았고, 이영진 대표는 서울 개포주공 1~4단지, 개포 시영아파트, 가락 시영아파트를 추천했다.
지방의 경우 김희선 전무는 혁신도시 주변을 추천했다. 단기적으로 임대 수요가 많고 중장기적으로 이주 수요가 늘어날 것이란 게 이유이다. 이영진 대표는 행정수도로서 면모를 서서히 갖춰갈 것을 전제로 세종시를 추천했다. 고준석 지점장은 경기도 화성과 전북 전주를 꼽았다. 이 지역 일자리가 계속 늘면서 인구가 증가하고 있기 때문이란 이유에서다.
다만 박원갑 위원은 "현재 같은 박스권 장세에선 추천 지역의 의미가 없고 지방은 상승 사이클이 마무리돼 레드오션 시장으로 진입했다"며 추천 지역을 내놓지 않았다.
◇단독주택, 아파트 인기 못 넘어선다
현재 단독주택 등에 대한 수요가 늘고 있지만 아파트가 대세인 시장 상황에는 큰 변화가 없을 것이란 게 전문가들의 예상이다. 박원갑 위원은 "주택 수요가 다양해지면서 단독주택 인기가 좀 더 지속되겠지만, 주거비가 싼 아파트의 인기를 넘어서지는 못할 것"이라고 말했다.
수익형 부동산에 대한 추천은 엇갈렸다. 고준석 지점장은 대학가, 오피스 지역 등 중심 상권의 상가를, 이영진 대표는 임대 목적의 오피스텔 투자를 추천했다. 반면 김희선 전무는 "내수 경기 위축에 따른 임차인들의 어려움이 계속될 것으로 보여 상가 투자는 권하지 않는다"고 말했다.
