★ 한국 부동산 어디로 갈 것인가?

한국 부동산 어디로 갈 것인가? 극심한 양극화 예상

김인철 시황전망 및 분석 건설부동산 칼럼니스트,이코노미스트 김인철 다른 글 모음 고급 주상복합과 고급 주거용 오피.. 한국 부동산 폭등할수 있는가? 지금은 부동산 붕괴가 일어날 시점.. 요즘 부동산이 연일 하락한다는 소식이 전해지고 있습니다. 따라서 부동산에 관련된 분들은 판단하기가 매우 어려운 시점에 와 있습니다. 앞으로의 한국 부동산이 어디로 갈지를 살펴 보았습니다. 한국 부동산이 갈 길은 두가지입니다. 첫째는 비관론자들의 얘기대로 전고점을 오르지 못하고 대세 하락으로 가는 것입니다. 둘째는 상승론자들의 얘기대로 전고점을 뚫고 대세상승으로 가는 것입니다. (올해와 내년은 바닥을 확인하는 해가 될것입니다. ) 단, 상승이냐 하락이냐를 따지는 곳은 서울과 수도권이지 지방은 제외합니다. 비록 부산과 같이 일부 지역이 상승하고 있기는 하나 인구증가와 일자리의 증가가 없이는 찻잔속의 태풍일뿐입니다. 아마도 해변의 주상복합이 다 완공될때 수요공급의 무서움을 알게 될것입니다. 물론 통계상으로는 새로운 아파트의 가격이 추가되므로 그 지역의 부동산 가격이 상승한것으로 나타납니다. 서울을 제외한 수도권도 비관적으로 보면 대세 상승기에 전혀 안 오를수도 있고 낙관적으로 보면 제 1기 신도시 주변까지만 오르지 않을까 생각합니다. 극심한 양극화를 예상합니다. (그외 지역은 부동산 불패가 이미 깨졌으므로 신경 안 쓰셔도 될지 모릅니다. 예측은 예측일뿐 틀릴수 있습니다.) 지금 시점은 대세 하락을 할것인지 아니면 마지막 대세 상승을 할지에 대한 분기점에 서 있습니다. 대세 상승을 한다면 무리를 해서라도 오를 지역을 매수하는 것이 정답이고 대세 하락을 한다면 다주택자들은 지금부터 출구전략을 구사하여 오를때마다 물량을 줄여야 할 것입니다. 결론적으로 보면 한국의 부동산은 대세 상승을 할것으로 보입니다. 첫째 한국은행이 부동산 시장에 대해 지속적으로 경고를 하고 있습니다. 경제에 관해 한국에서 가장 많은 정보를 보유하고 있는 한은이 경기 때문에 금리를 올리지는 못하고 자산버블에 대한 경고만을 계속 보내고 있습니다. 한마디로 부동산이 오르면 금리를 올리겠다는 경고입니다. 하지만 금리를 올리면 어떻게 된다는 것을 알기에 계속 경고만을 하고 있습니다. 한국의 부동산이 하락으로 방향을 잡았다면 한은은 당연히 저금리를 유지하겠다고 하고 금리인상에 대한 경고를 하지 않을 것입니다. 하지만 경고를 계속한다는 것은 한국의 부동산이 언제든지 오를 준비를 하고 있다는 것입니다.(언론에서 비관적인 기사가 난무한다하여도....) 일부에서는 한은이 내년에 금리를 올리면 부동산에 난리가 날 것처럼 말하지만 부동산에 난리가 난다면 정부에서 가장 먼저 말리고 한은이 그뒤를 따를 것입니다. 또한 이미 은행권에서는 가산금리를 통해 금리인상을 이미 어느 정도 반영하고 있습니다.    한국정부는 강력한 구조조정과 부채조정을 하게되면 디플레이션이 올지도 모르기에 버블을 유지하는 한이 있어도 인플레이션 쪽으로 방향을 잡았습니다. (필자의 판단이지 정부가 이렇게 주장하는 것은 아닙니다.) 이것은 선택의 문제로 누가 옳다고 할수는 없습니다. 다만 인플레이션으로 방향을 잡았다는 것은 자산시장의 상승이고 우회적인 부채의 탕감정책입니다. (부자들이 부동산시장을 쉽게 떠나지 못하는 이유이기도 합니다.) 물론 정부는 일단 경제를 살리고 난 후에 구조조정과 부채조정을 하겠다고 할지도 모릅니다. 하지만 그것은 이론이고 일단 살아나면 모두들 구조조정과 부채조정을 하지 않는 것이 현실입니다. 한국의 가계 부채가 지속적으로 늘어나고 있는 것이 그것입니다. 따라서 언젠가는 버블 유지정책에 대한 후유증 나타나야 합니다.   즉 자산시장의 붕괴입니다. 문제는 그것이 2-3년 후냐 10년후냐가 다를뿐입니다. (장기적인 폭탄돌리기입니다. 부채를 통한 상승은 언젠가는 끝나기 때문입니다.) 둘째는 정부가 경기가 살아 날것으로 생각하고 있습니다. 낙관적인 쪽으로 전망을 하는 싶은 정부 뿐만이 아니고 (정부의 한쪽에서는 비관론을 흘려 리스크 관리를 하고 있기는 합니다.) 한은이나 그외 유수한 기관들이 내년에는 한국경제가 살아 날것으로 생각합니다. 따라서 경기가 살아나면 당연히 국민소득과 국민총생산이 늘고 그에 따라 부동산 가격도 상승할 수밖에 없습니다. 물론 경기가 살아나도 내수경기가 살아나기는 당분간 힘들 것입니다. 이런 이유로 대부분의 국민들은 오히려 소득은 줄고 부채는 증가할 것입니다. 부익부 빈익빈으로 통계상으로는 오르지만 대부분의 사람들은 경기회복으로 느낄수 없을 것입니다. 그래서 서울과 같은 일부 지역 밖에 오를 수 없는 것입니다. 거기 더해 달러 캐리나 엔캐리로 인한 유동성의 증가로 오르기에 서민들과는 별로 관계가 없는 것입니다. 외국의 유동성이 몰려 들면 국내의 상황과 관계없이 상승할 수밖에는 없습니다. 수치상으로 국민소득이 오르고 부동산 가격이 올라도 대부분의 국민이 느끼지 못하는 것은 지니계수를 통해 알수가 있습니다. 지니계수는 0.4까지는 평등 0.4 이상은 불평등한 것으로 봅니다. 그런데 토지 지니계수는 0.9를 육박하고 부동산 지니계수나 자산 (부동산, 금융)지니계수는 0.6을 왔다갔다 합니다.   한마디로 대단히 불평등해서 아무리 부동산 가격이 올라도 대다수의 국민들은 전혀 실감하지 못한다는 것입니다. 그나마 평등하다고 발표하는 소득지니계수가 있습니다. 2008년에 0.34 정도로 알고 있습니다. 이 통계치로만 보면 소득은 그나마 평등합니다. 하지만 이 통계치가 1 인가구와 농촌가구를 제외한 것이라면 소득도 매우 불평등하다는 것을 느끼실 수 있을 것입니다. 그래서 통계를 거짓말의 일종이라고 누군가가 말했습니다.   소득에 있어서도 불평등하다는 것은 경기가 회복되어도 일부 계층만 소득이 증가하고 일부 계층만 좋아하는 부동산만이 오를수 있다는 것입니다. 그 일부 계층이 거주하는 곳이 바로 부동산 가격이 오르는 곳입니다. 중산층이 감소하면서, 사라지는 중산층의 3분의 2는 극빈층으로 3분의 1은 상류층으로 편입됩니다. 즉 상류층도 지속적으로 늘어납니다. 부동산 가격이 폭등해도, 양극화로 인해 내수는 침체하고 대다수의 국민들은 경기가 좋아지는 것은 모르고 살기는 더 힘들어집니다.   어쨋건 부동산 가격은 장기적으로는 상승으로 방향을 잡을 것으로 보입니다. 다만 자신의  부동산이 상승할 지역에 위치하느냐 아니냐가 가격 상승의 열매를 얻을지 아닐지를 결정할 것입니다.