★ 부동산 거래계약시 10가지 유형별 주의사항

부동산 거래계약 10가지 유형별 주의사항     1. 등기명의인이 아닌 실제의 소유자와 계약하는 경우 등기부상의 명의인은 갑이나 실제로 소유자는 을인경우에 을과 주택의 매매계약을 체결하고자 한다. 계약은 가능하면 명의인으로 되어있는 진정한 소유자와 체결하는 것이 바람직 하다. 그러나 양자가 불일치 하는 경우에 등기부상의 명의만 지나치게 신뢰하여 그 자와 거래를 하면 자칫 피해를 입을 수가 있다. 현행법은 등기의 공신력을 인정하지 아니하므로 등기를 신뢰하여 거래하여도 그 등기가 진정한 권리관계를 표시하고 있지 아니하면 그 신뢰는 보호되지 않는다. 따라서 진정한 소유자의 동의가 없으면 매수인은 소유권을 취득할 수 없게 된다. 반면에 사례에서 처럼 진정한 소유자와 거래를 하는 것은 무방하다. 즉 진정한 소유자 을과 매매계약을 체결한 경우에는 매수인이 을에게 이전등기를 해 줄 것을 청구하면 을은 등기부상의 명의의인 갑에게 이전등기를 받아서 매수인에게 이전등기를 해 주어야 한다. 이때 갑이 응하지 아니하면 소송을 통해 해결해야 하므로 매수인은 을과 계약 체결시에 미리 갑으로부터 등기이전에 관한 서류 등을 확보하는 것이 좋다. 2. 법인과 계약을 체결하는 경우 갑 법인 소유토지 1만평의 매매계약을 그 법인의 경리책임자와 체결하고자 한다. 법인은 현행법상 권리능력은 인정되나 자연인과 달라서 육체가 없으므로 법인의 법률행위는 그 대표자 또는 대리인이 행하게 된다. 사례에 있어서는 경리책임자에게 당해토지의 매각에 관한 대표권 또는 대리권이 있는지가 문제이며, 이점을 분명히 확인하고 거래할 필요가 있다. 다만 경리책임자에게 대표권 또는 대리권이 없다 하여도 민법상의 표현대리가 성립할 여지는 있으므로 매수인은 표현대리의 성립을 주장하여 매매계약을 유효하게 할 가능성은 있다. 3. 토지의 일부를 매매하는 경우 토지는 인위적으로 구분하고 그것을 단위로 하여 1필지 마다 지번을 붙여 등기를 한다. 토지매매는 필지 단위로 이루어지며 1필지의 토지 일부를 매수하려면 그부분에 대하여 분필을 하고 이어서 분필등기를 한 후에 이전등기를 하는 것이다. 4. 타인에게 임대중인 토지를 매매하는 경우 갑이 을에게 임대하여 을이 그 토지에 건물을 짓고 이용중인 토지를 병이 매수하고자 한다. 이 경우에는 전소유자인 갑과 을간의 임대차 관계가 새로운 소유자인 병에게 그대로 지속되느냐의 문제가 발생한다. 먼저 임차인 을이 토지임차권을 등기하였거나 지상의 건물을 자신의 명의로 등기하였을경우에 을은 새로운 소유자인 병에게 임차권의 존속을 대항할 수 있고 따라서 병은 을에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다. 그러나 임차인의 등기를 하지 않았을경우에는 병에게 자기의 임차권의 존속을 대항할 수 없으므로 병은 을에게 그 토지의 인도를 청구 할 수 있다. 한편 이상의 이론적인 대항력 유무와는 별도로 하고 현실적으로 임차인이 있는 토지를 매수하여 임차인의 퇴거를 요구하는 것은 용이한 일이 아니다. 따라서 이런토지를 매수할 때에는 갑, 을, 병 3자간의 계약으로 을이퇴거를 명확히 하던가 또는 토지의 매매계약과는 별도로 임차인과 임대차 계약의 해지계약을 체결하는 것이 바람직 하다. 5. 상환주택을 매매하는 경우 상환주택은 매수인이 앞으로 대금을 납부하지 못할 것에 대비하여 그 대금을 전액 완납할 때까지 주택소유권을 매도인이 보우하거나 저당권을 설정하여 두는 것이 일반적 이다. 상환주택을 매수할 때에 주의할 점은 아래와 같다. ①현재 건물의 소유권이 누구에게 있는가를 조사한다. 만약 회사측에 있다면 회사와 하여야하고, 그렇지 않고 현재 거주자에 있다면 부금 체납액이 얼마나 있는가를 회사에 가서 알아보고 회사의 승낙을 얻어 매수하는 것이 안전하다. ②주택의 월부계약에는 상환완료까지 권리양도를 금지하고 있는 경우가 있어 회사와의 분쟁이 생기기 쉬우니 내용을 충실히 검토할 필요가 있다. ③상환잔액이 앞으로 얼마나 남았는가 하는 점이다. 체납부금이 얼마가 남았는가 하는 점이 부동산의 가격에 영향을 미칠 수도 있기 때문이다. 6. 차지상의 건물를 매매하는 경우 갑이 을의 토지에 임차권을 설정 받아 건물을 짓고 사용하던 중 건물을 병에게 양도 하고자 한다. 임차인 갑이 토지를 임차하여 건물을 지었으므로 건물은 갑의 소유이다. 따라서 갑은 건물을 병에게 자유로이 매도할 수 있다. 그러나 병이 건물을 매수하였더라도 부지의 임차권을 양수하지 못하면 병은 건물을 철거하거나 또는 지주인 을에게 매수 하도록 청구하는 방법밖에 없다. 그러나 민법상 채권에 불과한 임차권을 양도할 때에는 임대인의 승낙이 필요하므로 병이 갑에게 건물을 양수하고자 하는 경우에는 건물부지에 대한 임차권의 양수에 관해 을의 승낙을 받을 필요가 있다. 7. 등기 명의인의 친족과 계약을 체결하는 경우 ① 갑의 토지를 갑의 형인 을과 계약하고자 한다. 형이라고 하여 당연히 동생을 대리할 수 있는 것은 아니다. 따라서 갑이 형인 을에게 대리권을 수여하였는지의 여부를 위임장과 인감에 의해 확인할 필요가 있다. 특히 형제간에는 위임장의 위조나 인감의 도용이 쉽게 이루어질 수 있으므로 갑에게 직접 확인할 필요가 있다. ② 18세인 갑의 토지를 갑의 부친 을과 계약하고자 한다. 미성년자는 행위 무능력자이므로 그의 법정대리인이 대리로 계약을 체결할 수 있다. 현행법상 미성년자의 법정대리인은 1차적으로 친권자이며 친권자는 부와 모가 공동으로 된다. 따라서 이경우의 대리는 일조으이 공동대리에 해당되므로 매수인은 부,모 모두와 계약을 체결하거나 그렇지 않으면 모의 위임장을 가진 부와 계약을 체결하는 것이 바람직하며 부 또는 모의 일방과 계약을 체결하는 것은 자칫 법률관계를 복잡하게 할 우려가 있다. 8. 상속한 토지를 매수하는 경우 갑의 사망 후 그의 토지가 을, 병, 정에게 상속된 경우에 A가 장남인 을과 매매계약을 체결하고자 한다. 갑이 사망한 후 그의 재산은 상속인 을, 병, 정의 공동소유로 되어있으므로 장남이라 하여도 이를 단독으로 처분할 수는 없다. 따라서 A는 상속인 을, 병, 정 모두와 직접계약을 체결하는 것이 바람직 하며 다만 을과 계약을 체결하고자 하는 경우에는 병,정의 위임장 등을 분명히 확인해야 한다. 9. 가등기가 설정되어 있는 부동산을 매매하는 경우 ①갑은 을에게서 1억원을 빌리고 그에 대한 담보로 자신소유의 건물에 가등기를 설정해 준 후 이건물을 다시 병에게 매도하고자 한다. ②갑은 을에게 자신의 건물을 매도하기로 계약하고 가등기를 설정해 준 후 이를 다시 병에게 매도하고자 한다.   가등기가 되어있으면 뒷날 가등기 명의인이 가등기에 기하여 본등기를 하였을 경우에 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로 가등기 후에 소유권 이전등기를 한 자는 후순위가 되어 소유권을 취득할 수 없게 된다. 따라서 가등기가 설정되어 있는 부동산을 매수하는 경우에는 신중을 기해야 할 필요가 있다. 다만 ①처럼 채권담보의 목적으로 가등기가 설정된 때에는 그 채무액을 매수자가 떠안고 매수하거나 대신 변제하여 소멸시킬 수 있으므로 매수인의 소유권 취득에는 별 무리가 없다. 그러므로 매수인은 가등기의 원인이 ① 또는 ②인지를 가려내어 그에 적합한 대책을 강구할 필요가 있으며, 가능하면 가등기를 말소한 후에 계약을 체결하는 것이 바람직 하다. 10. 가처분 또는 가압류된 부동산을 매수하는 경우 어떤 부동산이 처분금지가처분이나 또는 가압류의 대상이 되었다 하여도 그 부동산을 처분할 수 있고 이전등기를 할 수도 있다. 다만 가처분에 기해 정식 소송을 제기한 원고가 승소하거나 가압류 후에 그를 매수한 자는 보호를 받지 못하게 된다 따라서 가처분이나 가압류가 붙은 부동산은 모험을 각오한다면 매수해도 상관없지만 가능하면 가처분 또는 가압류를 말소한 후에 매입하는 것이 좋다. 글 : 이기동