★ 2009년 부터 달라지는 각종 부동산제도

◇세금 부담 낮아진다 올해부터 양도세 부담이 큰 폭으로 줄어든다. 종전까지 집을 팔았을 때 양도차익 1000만원 미만은 9%, 1000만~4000만원은 18%, 4000만~8000만원은 27%, 8000만원 초과는 36%의 세율을 부과했다. 그러나 올해부터는 양도차익 기준 금액이 현행 1000만~8000만원에서 1200만~8800만원으로 상향 조정된다. 1가구 1주택자에 대한 장기보유특별공제(보유기간 1년마다 일정 금액을 양도세 대상에서 제외해주는 것) 규모도 확대된다. 종전까지 보유기간 1년마다 양도차익의 4%씩을 공제해주던 것을 올해부터 8%씩 공제해준다. 다주택자의 양도세 중과세 한시 완화 조치도 올해부터 시행된다. 2010년까지 2년간 1가구 다주택자가 양도하거나, 1가구 1주택자가 신규 취득해 다주택자가 되는 경우 모두 적용된다. 1가구 2주택의 경우 6~35%(2010년엔 6~33%)의 일반세율이, 3주택 이상은 기존 60%보다 낮은 45%의 세율이 적용된다. 종합부동산세 과세기준도 헌법재판소의 위헌 판결로 '세대별 6억원'에서 '인(人)별 6억원'으로 바뀌었고, 1가구 1주택 단독명의자의 기초공제 3억원이 인정된다. 또 현행 1~3%인 종부세율도 0.5~2%로 낮아진다. 단 부부공동명의자 및 1가구 2주택 이상의 경우 공제 혜택이 없어진다. 기초공제(3억원), 고령자 세액공제, 장기보유자 세액공제에서 모두 제외된다. ◇재건축, 용적률 상향-절차 간소화 올해부터 재건축 아파트 용적률이 최대 300%까지 높아진다. 서울은 시 조례에서 정하고 있는 1종 190%, 2종 210%, 3종 230%에서 1종 200%, 2종 250%, 3종 300%로 상향조정이 가능하다. 단 종전 조례보다 새로 늘어난 용적률 초과분 중 30~50%는 '보금자리주택'을 의무적으로 건설해야 한다. 재건축 아파트를 소유권이전등기 전에 조합원의 지위를 팔 수 있도록 하는 조합원 지위 양도도 상반기경 시행된다. 6월 말부터는 재건축 안전진단 절차가 두차례에서 한차례로 간소화되고, 시기도 '추진위 승인 이후'에서 '정비구역지정 후로 앞당겨진다. 서울시의 지분쪼개기 제한도 3월부터 종전 '재개발 구역지정 후'에서 '구역지정 전'으로 강화된다. 지자체장이 재개발 또는 정비구역 지정 전에 정하는 조합원 인정 기준일까지 토지를 소유한 사람만 조합원 자격이 인정되고 나머지는 현금청산하게 된다. ◇보금자리주택 블루칩되나? 신정부 주택공급정책의 핵심은 베드타운에 그치고 있는 신도시 건설보다는 서울 접근성이 우수한 도심 및 서울 인근 그린벨트를 해제해 서민용주택인 보금자리주택을 건설하는 방안이다. 이를 위해 정부는 국민임대주택건설특별법 개정안이 상반기 국회를 통과하는 대로 전국 5~6곳에서 직할시공제(발주자가 원청업체를 거치지 않고 직접 하청업체에 사업을 주는 방식)를 적용한 보금자리주택 시범사업을 벌인다. 법 개정안은 3월부터 시행되고, 시범지구 지정은 6월까지, 분양은 하반기 사전예약제 방식으로 실시된다. 사전예약제란 청약자들이 입주시기, 분양가, 입지 등을 본 청약보다 1년 앞서 확인하고 예비당첨자를 선정하는 제도로 올해부터 도입된다. 공급지역은 수도권 그린벨트 해제지역도 포함되며, 공급 물량은 4000~5000가구 정도로 예상된다. ◇마지막 부동산규제 없앤다 서울 강남3구 투기지역 및 투기과열지구 해제, 분양가상한제 폐지, 5년간 양도세 한시적 면제 및 수도권 적용 등 부동산 거래나 보유를 저해하는 모든 규제가 사라진다. 민영주택 분양가상한제 폐지와 강남3구에 대한 투기 해제 방안은 주택 공급과 거래를 활성화시키는 촉매제가 될 것으로 보인다. 또 미분양주택 해소 차원에서 검토해 왔던 양도세의 한시적 면제 기간을 5년으로 확정하고, 당초 지방으로 한정하려던 대상지역도 수도권을 포함한 전국으로 확대키로 한 것은 집값 속락을 막는 최후의 저지선이 될 것으로 기대되고 있다. 단 국토부는 수도권 과밀억제권역은 대상에서 제외하기로 했다. 따라서 과밀억제권역이 아닌 용인, 파주신도시, 김포 한강신도시 등만 미분양주택을 매입할 경우 5년간 양도차액이 비과세된다. 민영주택 청약시 재당첨 제한 2년간 한시적 배제와 공공택지 내 분양권 전매제한 기간 추가 단축 조치도 신규분양단지를 중심으로 한 주택시장 활성화에 도우미 역할을 할 것이란 평가다.