★ 상가건물임대차보호법 상담사례 <대한법률구조공단>

문1) 甲은 서울 소재 乙소유 상가건물을 보증금 5,000만원에 월세 100만원으로 임차하여 입점한 후 사업자등록을 하고 출판사사무실로 운영하고 있습니다. 그런데 위 상가건물에는 선순위 근저당권이 있었으므로 甲은 임차보증금반환채권의 순위를 안전하게 확보하기 위하여 위 임대차계약서에 확정일자인까지 받아두었습니다. 이 경우 甲에게도 상가건물임대차보호법이 적용되어 상가임차인으로서 우선변제권이 인정될 수 있는지요? 또 그 적용범위는 어떻게 되는지요?

답) 상가임차인의 권익보호를 위하여 제정된 상가건물임대차보호법은 모든 상가임차인을 보호해 주는 것은 아니며 그 구체적 적용범위에 관하여는 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하고 있습니다.
상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 위 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조에 의하면 "①이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다."라고 규정하고 있습니다.
그리고 그 구체적 적용범위에 관하여 같은 법 시행령 제2조에 규정되어 있는데, 이를 보면 서울특별시에서는 보증금액이 2억4천만원 이하, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(아래 표 참조)에서는 보증금액이 1억9천만원이하, 광역시(군지역과 인천광역시는 제외)에서는 보증금액이 1억5천만원이하, 그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억4천만원이하로 되어 있습니다. 다만, 보증금액을 산정함에 있어서 보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하도록 규정하고 있습니다.
즉, 월세를 보증금으로 전환할 때에는 연 12%(월 1%)의 전환율이 적용됩니다. 따라서 12개월÷0.12(12%)=100이므로, 월세의 보증금 환산비율은 100이 됩니다. 예를 들어, 보증금 5,000만원에 월세 100만원을 내는 상인의 경우 월세 100만원에 100을 곱한 1억원에 보증금 5,000만원을 더한 1억5,000만원이 기준보증금으로 됩니다. (5,000만원+100만원×100=15,000만원) 그러므로 상가임차인이 입점하고 사업자등록을 한 후에는 대항력이 생기며, 계약서상에 확정일자까지 받아두면 우선변제권이 인정됩니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 출판사업을 등록하고 임차한 상가건물을 그 사무실로 운영하고 있으면서 임대차계약서에 확정일자를 받아두었고 임대차보증금액도 서울소재 기준보증금액이 2억4천만원이하로써 상가건물임대차보호법의 적용범위에 해당되므로, 임차건물의 경매시 후순위권리자 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있을 것으로 보입니다.

◆	상가임대차보호법의 수도권 중 과밀억제권역
구 분	과밀억제권역 범위
서울특별시	서울특별시 전체
인천광역시	아래지역을 제외한 인천광역시 전지역 ㅇ강화군, 옹진군 ㅇ중구 운남동ㆍ운북동ㆍ운서동ㆍ중산동ㆍ남북동ㆍ덕교동ㆍ을왕동ㆍ무의동 ㅇ서구 대곡동ㆍ불노동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동 ㅇ연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월12일 송도 앞 공유수면매립공사 면허를 받은 지역을 말함) ㅇ남동유치지역
기타지역	ㅇ의정부시 ㅇ구리시 ㅇ남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동에 한함) ㅇ 하남시 ㅇ 고양시 ㅇ 수원시 ㅇ 성남시 ㅇ 안양시 ㅇ 부천시 ㅇ 광명시 ㅇ 과천시 ㅇ 의왕시 ㅇ 군포시 ㅇ 시흥시(반월특수지역을 제외함)

문2) 저는 2003년 7월 서울 소재 의류전문대형쇼핑몰에 임차해 있는 상인입니다. 이 건물은 일반인들에게 각 점포가 분양되어 각 점포마다 구분소유자가 있는데, 저는 건물주인 구분소유권자가 아닌 甲상가운영위원회와 임대차계약을 맺으면서 임차보증금 5,000만원에 매달 30만원씩 지급하기로 하고 입점하였습니다. 그런데 甲상가운영위원회는 구분소유자들로부터 상가임대 및 운영일체에 대한 권한을 위임받는 조건으로 이 상가들을 임차하고, 매달 월세를 각 구분소유자들에게 지급하고 있습니다. 저는 실제 소유자인 구분소유자와의 임대차계약을 체결하지 못한 관계로 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 없는지요?

답) 상가건물임대차보호법 제10조에 의하면 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있는 반면, 예외적인 경우에 한하여 임차인의 임대차계약갱신요구권에 대한 임대인의 거부권을 인정하고 있는데, 그 중 하나가 '임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우'입니다. 단순히 이 규정으로 볼 때 귀하께서는 임대인과 계약을 체결하지 못했으므로 임대인이 임차인이나 전차인의 임대차계약갱신요구에 대해 거절하고 임차목적물에 대한 명도를 요구하면 동의를 받지 못한 전차인인 관계로 꼼짝없이 당할 수밖에 없다고 생각할 수도 있습니다.
그러나 대형쇼핑몰의 경우 단순히 임대수익을 목적으로 상가점포를 분양 받은 대부분의 구분소유자들은 스스로 임차인을 구하기도 어려울 뿐더러 상가의 활성화를 통한 임대수익의 극대화를 도모하기 위한 노하우(Know How)가 전혀 없는 상태이며 점포운영보다는 임대수익에 더 관심이 있는지라 이에 대한 전문가일 수 있는 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에 임대계약을 위임하고 이를 위임받은 상가운영위원회로 하여금 임대차계약을 체결하게 하거나, 아예 일정한 기간을 해당 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에 임대를 하고 임료를 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)로부터 직접 받음으로써 그 목적을 달성하는 경우가 대부분인지라 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에서 해당 점포에 적합한 업종을 운영할 수 있는 상인을 찾아 입점을 시키고 있는 것이 관례입니다.
따라서 귀하도 위와 같이 상가의 구분소유자들로부터 일정한 임대권한을 위임받은 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)와 전대차계약을 체결한 전차인으로서 상가임대차보호법 제13조 제2항에서 규정한 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인에 해당한다 할 것이며, 같은 조 제1항에서 임대차에 관하여 정하고 있는 상가건물임대차보호법 제10조 내지 제12조의 규정(계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 월차임 전환시 산정율의 제한)은 전대인과 전차인 관계에도 적용하고 있으므로, 귀하께서도 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권의 효력 범위 내에서 임차인을 대위하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.

문3) 저는 2003년 6월 7일 친구와 함께 소규모 소프트웨어개발회사를 차리기로 하고 마땅한 사업장을 찾던 중 마침 서울 소재 벤처빌딩의 건물주가 월세 없이 보증금만 내라기에 임차료를 절약할 수 있다는 생각에 성급히 임대차계약을 체결하면서 은행에서 대출을 받아 임차보증금으로 2억원을 지불하였으며, 계약서상 임차인은 법인명의로 하였습니다. 그 후 법인설립등기를 하였고 임대차계약서에는 확정일자인까지도 받아두었습니다. 그런데 만일, 위 임차건물이 경매처분되거나 소유자가 변경될 경우 임차보증금 확보에 문제가 생길 수 있을 것 같아 마음이 불안합니다. 임차인이 법인일지라도 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

답) 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 2001년 12월 29일 제정되고, 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 민법에 대한 제특례를 규정하고 있습니다.
이와 같이 영세상인들을 보호하기 위한 법률이라 할 것이므로 귀하가 속한 영리를 목적으로 하는 법인도 상인으로 볼 수 있는지 문제됩니다. 이러한 상인의 정의에 관하여 상법 제4조에 의하면 "자기명의로 상행위를 하는 자를 상인이라고 한다."라고 하고 있으며, 같은 법 제5조에 의하면 "①점포 기타 유사한 설비에 의하여 상인적 방법으로 영업을 하는 자는 상행위를 하지 아니하더라도 상인으로 본다. ②회사는 상행위를 하지 아니하더라도 전항과 같다."라고 규정하고 있으므로 법인도 상인이 될 수 있다고 규정하고 있습니다.
또한 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면“①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하고 있으며, 법인세법 제111조에 의하면 “①신규로 사업을 개시하는 법인은 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. ②부가가치세법에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다. ③부가가치세법 제5조의 규정은 이 법의 규정에 의하여 사업자등록을 하는 법인에 관하여 이를 준용한다. ④제109조의 규정에 의한 법인설립신고를 한 경우에는 사업자등록신청을 한 것으로 본다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 영리행위를 목적으로 설립된 법인이 상가건물임대차보호법에서 정하고 있는 적용범위에 속하는 기준보증금의 범위 내에서 임대차계약을 체결하고 영업을 하고 있다면 상가건물임대차보호법에 의한 상가임차인으로서 보호를 받을 수 있을 것입니다.
따라서 귀하가 설립한 법인은 소재지가 서울시이며 서울시의 경우 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 및 같은 법 시행령 제2조 제1항 제1호에 해당하여 2억 4,000만원이하의 보증금을 기준으로 하며, 위 법인의 임차보증금은 이에 못 미치는 2억원이므로 상가건물임대차보호법상의 보호를 받는 상인에 해당한다 할 것입니다. 그리고 위 법인은 같은 법 제5조 제2항에 의해 임대차계약서에 확정일자인까지 받아두었으므로 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시에는 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 하겠습니다.

문4) 甲동창회는 서울 소재 乙소유 건물을 2년간 임차하여 동창회 사무실로 사용하고 있습니다. 그런데, 건물주 乙은 계약만료 3개월 전에 재계약을 하려면 임대료를 45% 올려달라는 내용증명을 보내왔습니다. 이 경우 甲동창회는 상가건물임대차보호법상 상가임차인으로 인정받아 위 법상의 증액한도규정이나 계약갱신요구권 등의 제반 권리를 주장할 수 있는지요?

답) 상가건물임대차보호법 제1조에 의하면 "이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제2조 제1항에 의하면 "이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다."라고 규정하고 있습니다.
또한 같은 법 제3조 제1항에 의하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 위 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하고, 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하며, 그 적용범위를 사업자등록의 대상이 되는 상가건물로써 영업용으로 사용하는 경우에 국한하고 있다 하겠습니다. 따라서 동창회, 동호회 사무실 등 비영리단체의 건물 임대차에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않을 것으로 보입니다.

문5) 저는 경기도 성남시 소재 상가건물을 보증금 3,000만원에 월세 50만원으로 임차하여 조그마한 서점을 운영하려고 합니다. 그런데 주변에 아는 사람이 상가건물임대차보호법은 보증금의 액수에 따라 적용되지 않는 경우가 있다고 하며, 월세가 있는 경우는 월세를 환산하여 보증금액에 합산해서 기준보증금을 산정한다고 하는데, 이 경우 제가 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

답) 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 이 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면 "이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있습니다.
그리고 이에 따른 같은 법 시행령 제2조 제1항에 의해 보호되는 보증금의 액수는 서울시: 2억 4,000만원 이하, 수도권 과밀억제권역: 1억 9,000만원 이하(인천·의정부·구리·하남·남양주일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의왕·군포·시흥), 광역시(인천시, 군지역 제외) : 1억 5,000만원 이하, 기타지역 : 1억4,000만원 이하입니다.
한편, 임대료는 보증금에 월세를 보증금으로 환산한 금액이 되는데 월세를 보증금으로 전환할 때는 연 12%(월 1%)의 전환율이 적용됩니다. 따라서 12개월÷0.12(12%)=100 이므로, 월세의 보증금 환산비율은 100이 됩니다. 즉, 월세에 100을 곱하고 여기에 보증금을 더하면 되는 것입니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하가 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받기 위해서는 건물의 인도(입점)와 관할세무서에서의 사업자등록신청이라는 대항요건을 갖추고, 월세를 환산한 임차보증금액이 위 법의 적용범위에 해당되어야할 것입니다.
예컨대, 보증금 3천만원에 월세 50만원을 내는 계약을 체결하게 된다면 월세 50만원에 1백을 곱한 5천만원에 보증금을 더한 8천만원이 기준 보증금으로 되는 것이므로(3000+50×100=8,000), 현행 같은 법 시행령상 어느 지역에서도 상가건물임대차보호법의 적용을 받아 계약체결 후 입점 및 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 아울러 임대차계약서상에 확정일자인까지 받아 둔다면 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것입니다.

문6) 저는 서울 소재 甲소유 상가건물의 1층 점포 일부분을 보증금 1억원에 월 200만원의 임차료를 내고 금은방을 운영하고 있습니다. 그런데 甲은 임대차기간이 만료하자 월 임료를 대폭 인상하겠다며 싫으면 나가라고 합니다. 저도 제가 상가건물임대차보호법의 적용범위를 벗어난 임차인이라는 것을 알고 있지만 전혀 보호를 받지 못하는지요?

답) 상가임차인의 권익보호를 위해 제정된 상가건물임대차보호법은 모든 상가임차인을 보호하는 것은 아니며 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정되어 있습니다.
그 적용범위에 관하여 상가건물임대차보호법 제2조에 의하면 "①이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제2조에 의하면 "①상가건물임대차보호법(이하 "법"이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 2억4천만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1억9천만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억5천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억4천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조 제2항에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다."라고 규정하고 있습니다.
이와 같이 상가건물임대차보호법이 적용되는 임차보증금액의 범위를 보면, 서울특별시에서는 보증금액이 2억4천만원이하, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 1억9천만원이하, 광역시(군지역과 인천광역시는 제외)에서는 보증금액이 1억5천만원이하, 그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억4천만원이하로 되어 있습니다. 다만, 보증금액을 산정함에 있어서 보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하면 될 것입니다.
그리고 이러한 위의 기준임차보증금을 넘는 금액의 상가임차인은 위 법의 보호대상에서 제외하고 있습니다.
따라서 위 사안의 경우 보증금 1억원에 월세 200만원을 내는 상가임차인인 귀하의 기준임차보증금액은 월세 200만원에 1백을 곱한 2억원에 보증금 1억원을 더한 3억원(1억원+200만원×100=3억원)이 된다할 것이므로, 귀하의 경우 상가건물임대차보호법 제2조 및 같은 법 시행령 제2조 제1항 제1호의 서울특별시의 경우 2억 4천만원까지인 보호범위를 초과하기 때문에 영세상인에 해당하지 아니하는 귀하는 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 어렵다 할 것입니다.

문7) 저는 甲소유 상가건물 중 2층의 10평 정도를 보증금 5,000만원에 월세 80만원으로 임차하여 입점하고 사업자등록을 갖춘 임차인입니다. 그런데 저는 임차기간 만료시 임차보증금을 확실하게 돌려 받기 위하여 임대인인 건물주 甲에게 임대차등기를 해줄 것을 요구하였습니다. 건물주 甲은 임대차등기에 협조하지 않고 있는데 만일, 제가 임대차등기를 하지 않고 있던 중 위 상가건물이 경매된다면, 저의 임차보증금 5,000만원은 되돌려 받기 어렵다고 들었습니다. 건물주인 甲의 협조를 얻어 부동산임대차등기를 할 수 없다면 저의 위 임차보증금을 보호받을 수 있는 방법은 없는지요?

답) 상가임차인의 대항력이란, 임차인이 상가건물에 입점을 하고 사업자등록을 신청한 날 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있고 매매, 증여 등으로 임차건물의 소유자가 변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로 임대차계약의 존속기간 동안은 임차건물에서 영업을 할 수 있는 권리를 말합니다.
이에 관하여 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있으며, 보증금의 회수에 관하여 같은 법 제5조 제1항 및 제2항에 의하면 "①임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ②제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ③임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 임대인을 비롯한 그 이후의 제3자에 대하여 임대차기간동안 그 건물에서 영업을 계속할 수 있는 대항력을 취득하게 됩니다.
만일, 임차인이 건물인도와 사업자등록신청 전에 임차건물에 대하여 저당권이나 가압류 등의 권리설정이 없었던 경우에는 임차보증금의 전액을 반환받을 때까지 그 임차건물에서 퇴거당하지 않을 권리가 있습니다. 반면에, 임차인이 건물인도(입점)와 사업자등록을 하기 전에 당해 건물에 저당권이나 가등기, 가처분등기가 이미 설정되어 있었고 그 후 건물이 경매로 소유자가 변경된 경우 그에 대하여는 대항력이 없어 임차권을 주장할 수 없으므로 임차보증금을 받지 못하고 퇴거당할 수도 있을 것입니다.

문8) 甲은 그의 소유인 점포를 乙과 丙에게 임대하였는데, 乙과 丙은 위 점포의 임차보증금 3,000만원에 대하여 乙이 2,000만원을 부담하고 丙이 1,000만원을 부담하되, 위 점포는 丙이 경영하기로 하였고, 임대차계약기간 종료 후 임차보증금 전액은 乙이 반환 받는다는 의미에서 임차인을 乙 단독의 명의로 한 임대차계약서를 甲과 작성하였습니다. 그럼에도 불구하고 丙은 임대차계약기간 종료 후 위 임차보증금 중 1,000만원을 자기에게 반환하여야 한다고 주장하고 있습니다. 이 경우 甲으로서는 위 임차보증금 중 1,000만원을 누구에게 반환하여야 하는지요?

답) 민법 제278조에 의하면 "본절(민법 제3절 공동소유)의 규정은 소유권 이외의 재산권에 준용한다. 그러나 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그에 의한다."라고 규정하여 채권의 경우에도 준공동소유 할 수 있음을 규정하고 있습니다. 그리고 지명채권양도의 대항요건에 관하여 민법 제450조 제1항에 의하면 "지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제3자에게 대항하지 못한다."라고 규정하고 있습니다.
그런데 관련 판례를 보면, "甲과 乙이 임대차보증금 중 각 일부를 부담하기로 하되 甲이 乙로부터 지급 받아야 할 채권이 많았기 때문에 그 임대차기간 종료시 임대차보증금 전액을 甲이 반환 받기로 하고, 이에 따라 甲과 乙, 임대인 丙 3자 합의에 의하여 임대차계약서를 작성하면서 그 임대차보증금 전액을 甲이 반환 받는다는 의미에서 임차인 명의를 甲 단독으로 한 경우, 그 임대차계약서상의 임차인명의에 불구하고 甲과 乙이 공동임차인으로서 丙과 임대차계약을 체결한 것이고, 다만 乙이 丙에게 지급한 임대차보증금의 반환채권을 甲의 乙에 대한 채권의 지급을 담보할 목적으로 甲에게 양도하고 丙이 이를 승낙한 것으로 봄이 상당하다."라고 하였습니다(대법원 1999. 8. 20. 선고 99다18039 판결).
따라서 위 사안에서도 甲은 위 임차보증금 3,000만원 전액을 乙에게 지급함이 타당할 것으로 보입니다.

문9) 저는 6개월 전 甲이 구분소유자로 된 7층짜리 대형상가건물의 1층 102호를 보증금 7,000만원에 1년간 임차하기로 하여 입점한 후 사업자등록을 마치고 현재까지 1층 102호에서 악세사리가게를 운영하고 있습니다. 그런데 사업자등록시 확정일자를 받아 둔 임대차계약서상에는 당시 1층 102호에 저당권이 설정되어 있었으므로 역시 그의 소유로 된 위 같은 건물의 2층 211호를 임차건물로 기재하였습니다. 그 후 6개월 된 시점에서 다른 사람이 2층 211호를 임차하여 현재 의류매장을 운영하고 있습니다. 그러나 최근 계속되는 경기침체로 인해 매상이 부진하므로 1년의 임차기간이 만료되면 가게를 비우려고 하는데 건물주인 甲은 다른 임차인이 들어오면 보증금을 돌려주겠다고 합니다. 이 경우 제가 계약 만료시 임차건물을 비워주면서 임차보증금을 받아낼 수 있는 방법이 있는지요?

답) 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받으려면 우선, 임대차계약서 등을 지참하여 관할 세무서에 사업자등록을 하여야하며, 경매 또는 공매시 임차건물(임대인 소유의 토지를 포함함.)의 환가대금에서 후순위권리자 및 그 밖의 채권자 보다 우선하여 변제 받기 위해서는 임대차계약서에 확정일자인을 받아 두어야 합니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항 및 제5조 제2항). 그리고 건물의 일부분을 임차하는 경우 그 해당 도면을 첨부하게 되어 있기 때문에, 임대차계약서와 다른 곳을 임차하여 사용할 때는 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받지 못함이 원칙입니다.
그러므로 이 사안의 경우에는 임대차계약서상에는 2층이지만 당사자의 합의 내용이 원래 1층을 임대차하는 것이었고, 실제로도 1층을 사용하고 있으므로 1층이 임대차의 목적이 된다 할 것이므로 계약서 상의 상가건물 주소와 입점장소의 일치를 요하는 상가건물임대차보호법상의 보호를 받지는 못할 것으로 보입니다.
따라서 귀하는 계약기간이 만료된 후에도 보증금을 회수할 수 없다면, 부득이 임대인 소유의 위 102호와 211호 상가점포에 대한 보전처분을 한 다음, 임차보증금반환청구의 소를 제기하여 집행권원을 얻어 위 2개 상가점포에 대한 강제집행을 통해 임차보증금을 회수하여야 할 것이지만, 법원에서의 배당순위는 상가건물임대차보호법에 의해 보호되는 상가임차인으로서가 아닌, 일반 채권자로서 배당 받게 될 것으로 보입니다.

문10) 저는 최근에 부동산중개인의 소개로 甲 소유 상가건물의 일부를 임차하기로 하는 점포임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 주변사람들이 임대인 甲은 부채가 많다고 하기에 위 임차건물의 부동산등기부등본을 떼어보니 금융기관 및 개인으로부터 상당한 돈을 빌린 뒤 담보로 제가 임차할 예정인 건물과 그 토지에 근저당이 설정되어 있는 것을 알게되었습니다. 이에 저는 제가 임차할 예정인 임대인 甲 소유의 상가건물에 입점해 있는 다른 상가임차인들의 임차보증금액 등을 알아보고 임차여부를 결정하려고 하는데 법적으로 가능한 것인지요?

답) 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 등록사항 등에 대해 열람, 제공을 요청할 수 있습니다. 이 경우 상가건물의 임대차에 이해관계인임을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 등록사항 등의 열람, 제공요청서를 작성·제출하시면 됩니다.
등록사항 등의 열람·제공에 관하여 상가건물임대차보호법 제4조에 의하면 "①건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다.
1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
3. 사업자등록 신청일
4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
6. 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
7. 그밖에 대통령령이 정하는 사항
②제1항의 규정에 의한 자료의 열람 및 제공과 관련하여 필요한 사항에 대하여는 대통령령으로 정한다."라고 규정하고 있습니다.
또한, 등록사항 등의 열람 또는 제공을 요청하는 절차 및 방법에 관하여 상가건물임대차보호법시행령 제3조에 의하면 "①상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 법 제4조 제1항의 규정에 의하여 등록사항 등의 열람 또는 제공을 요청하는 때에는 별지 제1호 서식에 의한 요청서에 이해관계가 있는 자임을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 한다. ②법 제4조 제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부중 열람을 요청한 사항을 열람하게 하거나, 별지 제2호 서식에 의한 현황서나 건물도면의 등본을 교부하는 방법에 의한다. ③법 제4조 제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 전자적 방법에 의할 수 있다. ④법 제4조 제1항 제7호에서 '그밖에 대통령령이 정하는 사항'이라 함은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면을 말한다."라고 규정하고 있습니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 위 상가건물의 임대차관계에 관하여 이해관계가 있다고 볼 수도 있으므로, 관할세무관서에서 이해관계인임을 입증하는 증거서류(임대차계약서 원본 등)와 신분증을 제시하면서 해당 절차를 밟으면 임차건물에 대한 등록사항 등을 열람 또는 제공받을 수 있을 것으로 보입니다.

문11) 저는 2002년 12월 28일에 서울 소재 甲소유 건물 2층을 보증금 3,000만원에 월세 20만원으로 하고 계약기간은 6개월로 하여 임차한 후, 사업자등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자인을 받아두었습니다. 계약 당시 甲은 장기간 임대계약을 보장해 준다고 구두로 약속을 하였으나, 6개월이 지난 지금 자기가 직접 식당을 운영하겠다며 저와는 재계약을 하지 않겠다고 합니다. 저는 위 식당을 임차하면서 시설비 등 많은 비용을 투자했기 때문에 지금 나가면 막대한 손해를 피할 수 없는데, 임대차기간을 연장할 수 있는 방법은 없는지요?

답) 현행 민법에는 상가건물의 경우 임대차 계약기간이 종료된 상태에서 세입자가 재계약을 원하여도 건물주인이 응하지 않으면 임대차기간을 연장할 수 있는 방법이 없고, 대체로 관행에 의하여 1년 단위로 계약하며 재계약 여부는 임차료의 증액과 관련되어 임대인의 일방적인 의사에 따를 수밖에 없었던 것이 사실입니다.
그런데 2001년 12월 29일 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 본 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면 "이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있습니다.
그리고 임대차기간 등에 관하여 같은 법 제9조에 의하면 "①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다."라고 규정하고 있습니다.
또한 계약갱신요구 등에 관하여 같은 법 제10조 제1항 및 제2항에 의하면 " ①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다...(중략)...②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다."라고 규정하고 있어 최소 1년의 임대차기간을 보장해 주고 있으며 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실 등의 이유가 없는 이상 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있습니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 사업자등록을 하고 입점하여 영업을 함으로써 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖추었으며, 임대차계약의 체결일자도 이 법 시행 이후이고 임차보증금액도 월세환산금을 합한 금 5,000만원이므로 서울지역의 같은 법 적용한도인 2억 4천만원을 넘지 않아 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는 임차인으로서, 위 임대차계약상 6개월을 약정하였더라도 임대차기간의 최소보장기간인 1년을 주장할 수 있을 것입니다. 그리고 3회 이상의 월세 연체 등의 결격사유가 없는 이상 최초의 임대차기간으로부터 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수도 있다고 할 것입니다.

문12) 저는 2003년 8월 2일 서울 소재 甲소유 상가건물 1층을 보증금 5,000만원에 임차하여, 입점한 후 사업자등록 및 확정일자인까지 받아두었으므로 마음놓고 세탁소를 운영하고 있었습니다. 그런데, 건물 소유자인 甲이 저를 찾아와 임차건물이 낡아 이를 헐고 새로 지으려고 한다면서 다가오는 임대차계약기간이 만료되면 점포를 비워 달라고 요청하였습니다. 저는 임대차계약기간을 1년으로 하였지만 상가건물임대차보호법상 임차인이 원하면 최장 5년까지 임차가 가능하다기에 이를 믿고 투자한 시설비만도 5,000만원이나 지출되었습니다. 제가 상가임차인의 계약갱신요구권으로 보호받을 수는 없는지요?

답) 상가임차인의 계약갱신요구권은 사회·경제적 약자인 상가임차인의 임대차 존속기간을 일정기간의 범위 내에서 보장해 줌으로써 임차인의 경제생활 안정을 기하기 위하여 인정된 권리입니다.
먼저, 상가임차인의 대항력에 관하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 상가임차인의 계약갱신요구권에 관하여 같은 법 제10조에 의하면 "①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ..."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 상가임차인이 건물의 인도(입점)와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 있고, 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1개월까지 계약갱신을 요구하는 경우 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 위 법 제10조 제1항 각호에 의한 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 것입니다.
따라서 위 사안의 경우 임대인 甲이 임차건물이 낡아서 재건축을 위한 필요성 때문에 귀하의 갱신요구권을 거절한다는 것이 위 법에서 규정한 정당한 사유로서의 각호 중 제7호(임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우)에 해당된다고 볼 수 있다면, 정당한 주장이라 할 것이어서, 이 경우 귀하는 임대차계약기간 만료시 임차건물을 비워주어야 할 것으로 보입니다.

문13) 저는 2001년 11월 서울 소재 甲소유 상가건물을 보증금 9,000만원에 2년간 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하고 입점하여 식당영업을 하고 있던 중, 계약만료 3개월 전에 건물주인 甲으로부터 다가오는 계약기간만료시에는 무조건 가게를 비우라고 통보해 왔습니다. 저는 상가가 처음 세워졌을 때 입점하여 그 당시 가게 인테리어 비용으로 7천만원이나 들었기 때문에, 전세보증금을 올려주겠다고 하였는데도 막무가내로 비우라고 합니다. 이 경우 저는 상가임차인으로서 재계약을 할 방법은 없는지요?

답) 상가임차인의 계약갱신요구 등에 관하여 같은 법 제10조에 의하면 "①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1개월까지 계약갱신을 요구하는 경우 위 법 제10조 제1항 각 호에 해당하지 않는 한 정당한 사유없이 거절할 수 없는 것이며, 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있는 것입니다. 이는 사회·경제적 약자인 상가임차인의 임대차 존속기간을 일정기간의 범위 내에서 보장해 줌으로써 임차인의 경제생활의 안정을 도모하기 위해 인정된 권리로써 상가임차인을 보호하는 규정 중 가장 실질적인 보호장치라고도 볼 수 있을 것입니다.
그러나 같은 법 부칙 제2항에 의하면 "이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다..."라고 규정하고 있습니다. 그러므로 귀하가 2002년 11월 1일 이 법이 시행된 후, 새로운 내용으로 변경하여 사업자등록정정신고를 하는 등의 조치를 취함으로써 갱신된 임차인으로서 이 법의 적용을 받을 수 있다면 위 상가임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있다 할 것이나, 그렇지 않은 경우라면 이 법 시행 전에 체결된 임대차로서 아직 재계약 전이고, 기존 임차인으로서 단순히 사업자등록정정신고만을 한 경우라면 위 법 부칙 제2항 단서가 적용될 것이므로 위 법상의 계약갱신요구권을 행사할 수 없을 것으로 보입니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 계약기간 만료시 합의하에 재계약이 체결되지 않은 한 원상회복을 하여 임대인 甲에게 임차한 상가를 명도하여야 할 것입니다. 다만, 이 경우 건물의 보존상 필수 불가결하게 지출이 요구되는 비용은 아니더라도, 건물의 개량을 위하여 당해 건물에 관하여 지출된 비용으로써 그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는데 사용한 유익비가 있다면, 임대인을 상대로 점포를 명도한 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기하여(민법 제617조, 제654조) 점포의 개량을 위하여 지출한 액수 및 당해 점포의 객관적인 가치증가액수를 입증하여, 임대인의 선택에 따라 비용을 상환 받을 수 있을 것으로 보입니다(민법 제626조).

문14) 저는 1년 전 甲소유 상가건물 3층 일부를 임차하여 보습학원을 운영하는 임차인입니다. 그런데 건물주 甲은 계약기간 만료 전 2월 된 시점인 지난달 말 임차인인 저에게 경제사정 등 여러가지 이유를 들어 임차료를 50%까지 올리겠다는 내용증명을 보내왔습니다. 저는 위 학원운영으로 생계를 유지하고 있으므로 재계약을 하여야할 입장인데, 갑자기 1,000만원∼1,500만원의 돈을 마련하자니 너무 힘든 상황입니다. 건물주 甲의 임대료 과다 인상을 규제할 수 있는 법적 대응방안은 없는지요?

답) 임대인이 경제적으로 우월한 지위를 이용하여 임대료의 과다인상을 요구하는 경우 세입자들이 선택할 수 있는 방법은 계약을 해지 방법 이외에는 별다른 방법이 없었던 것입니다.
이와 같이 상가건물의 임대차에서 일반적으로 경제적·사회적 약자인 임차인들은 임대료 등 인상문제, 임대인의 해지권 남용, 임대차기간의 불안정성, 월세 산정시 고율의 이자율 적용문제, 임대보증금의 미반환문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있지만 이들 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적 장치가 없었는데, 이러한 상가건물의 임대차에서 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 2001년 12월 29일 제정되고, 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 민법에 대한 제특례를 규정하고 있습니다.
차임 등의 증감청구권에 관하여 상가건물임대차보호법 제11조에 의하면 "①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다."라고 규정하고 있으며, 차임 등 증액청구의 기준에 관하여 같은 법 시행령 제4조에 의하면 "법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다."라고 규정하고 있습니다.
또한 계약갱신의 요구에 관하여 같은 법 제10조에 의하면 "①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다..."라고 규정하고 있습니다.
따라서 임대차계약의 당사자는 약정한 차임 등이 임대물에 대한 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않을 때에는 상대방에게 장래에 대하여 차임 등의 증감을 요구할 수 있을 것입니다. 또한 상가임차인에게는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권이 인정되며, 이 경우에도 위 차임 등의 증감청구권규정이 적용된다 할 것입니다.
다만, 위 사안의 경우와 같이 임대인이 차임 등의 증액을 청구할 경우에는 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년이 경과하여야 하며, 증액시에도 청구 당시의 차임 또는 보증금의 12%를 초과하지 않는 범위 내에서 하여야 할 것이므로 건물주 甲의 청구액 중 이를 초과하는 부분은 인정받지 못할 것으로 보입니다.

문15) 저는 7개월 전 서울 소재 甲소유 상가건물의 일부를 보증금 1억원에 월세 90만원으로 1년간 임차하기로 하는 계약을 체결하여 현재까지 사진관으로 운영하고 있습니다. 저는 계약 당시 입점하고 사업자등록신청을 하면서 임대차계약서에 확정일자인도 받아두었습니다. 그런데 최근 임대인 甲은 위 임대차기간이 만료되어 재계약시에는 임대차보증금 중 5,000만원은 월세로 전환하되 그 적용금리를 3부(연 36%)로 하겠다고 합니다. 현재 주변지역의 경우를 보면 2부(연 24%)로 하는 것이 일반적인데 임대인 甲의 무리한 증액요구에 대응할 방법이 없는지요?

답) 지금까지의 관행은 임대보증금(전세금)을 기준으로 월세를 산정할 때 시장이자율보다 높은 금리를 적용하였던 것이 현실이었습니다. 그러나 2002년 11월 1일부터 상가건물임대차보호법(이하 "같은 법"이라 한다.)이 시행되면서 일정한 요건을 갖춘 상가임차인은 이 법의 보호를 받게 되었는바, 같은 법 제12조에 의하면 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다."라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제5조에 의하면 "법 제12조에서 대통령령이 정하는 비율이라 함은 연 1할 5푼을 말한다" 라고 하고 있습니다.
또한 같은 법 제11조에 의하면 "①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조에 의하면 "법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 상가임대차보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 연 15%의 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없고, 임대인이 차임 또는 보증금의 증액청구를 할 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다 할 것입니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 상가건물임대차보호법이 시행된 후 임대차계약의 체결 및 사업자등록신청을 하였고, 현재까지 영업을 하면서 그 임차보증금액도 위 법상 서울지역의 적용한도인 2억 4천만원을 넘지 않아(귀하의 기준 보증금액은 1억+90만원×100=1억 9천만원임) 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가임차인이라 할 것이므로, 임대인 甲의 위와 같은 요구에 대하여 상가건물임대차보호법 제12조와 제11조의 범위 내에서 임차료를 정하여 재계약을 할 수 있다고 하겠습니다.

문16) 저는 2003년 1월 10일 甲주식회사로부터 서울 소재 아파트단지 내 상가점포를 임차보증금 4,000만원, 월세 100만원, 계약기간 3년으로 하는 임대차계약을 체결한 후 사업자등록을 하고 입점하여 컴퓨터 대리점을 운영하고 있습니다. 그런데 그 단지 내 상가는 최고의 상업지역이라는 계약 당시 甲주식회사의 광고내용과는 달리 인접지역에 더 큰 상권이 새로이 형성되었고, 그 단지 내 상가의 다른 점포에는 입주도 제대로 되지 않고 있는 실정입니다. 저는 지금의 월세가 영업수입에 비하여 너무 비싸다는 생각이 드는데, 월세인하를 요구할 법적인 권리는 없는지요?

답) 상가건물임대차보호법 제11조에 의하면 "①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다."라고 규정하고 있고, 차임 등 증액청구의 기준에 관하여 같은 법 시행령 제4조에 의하면 "법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다."라고 규정하고 있으며, 같은 법 제15조에 의하면 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 상가임대차계약 후 임대차계약의 당사자는 기간만료 전에도 약정한 차임 등이 임대물에 대한 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않을 때에는 상대방에게 장래에 대하여 차임 등의 증감을 요구할 수 있을 것입니다. 반면에, 임대인이 증액을 청구할 경우에는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하며, 그 범위도 청구 당시의 차임 또는 보증금의 12%를 초과할 수 없다하겠습니다.
만일, 임대차계약 당시에 임대인의 증액요구시 이의할 수 없다고 한다는 등의 임차인에게 불리한 약정을 하였더라도 이는 위 법 시행령 제15조 강행규정에 위반되어 무효라 할 것입니다.
이는 또한 민법 제628조 및 제652조와 그 내용이 동일한 것으로 차임증감과 관련된 민법상의 판례를 보면, "임대차계약에 있어서 차임은 당사자간에 합의가 있어야 하고, 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약체결시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행규정인 민법 제628조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조에 의하여 효력이 없다."라고 하였으며(대법원 1992. 11. 24. 선고 92다31163, 31170 판결), "임대차계약에 있어서 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙(信義則)에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정하여야 한다."라고 하였습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).
그리고 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액 또는 감액을 청구하였을 때에 그 청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 재판시를 표준으로 할 것이 아니고, 그 청구시에 곧 발생한다고 보는 것이 상당하고 그 청구는 재판 외의 청구라도 무방하다고 할 것입니다(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결).
따라서 위 사안의 경우 단지 내 상가에는 입주가 제대로 되지 못하여 상권이 형성되지 못하고, 이웃에 대형 상업지역이 형성되어 임대차계약체결 당시 예상하였던 것과는 달리 영업이 잘 되지 않는다는 것이 객관적으로 증명되고, 그럼에도 불구하고 계약체결시 약정된 차임을 계속 지급하는 것이 현저히 부당하다고 인정할 만한 구체적인 입증자료가 있다면, 상가임차인인 귀하는 임대인에 대하여 장래 지급할 월세의 감액을 청구해볼 수 있을 것으로 생각됩니다.

문17) 저는 부산 소재 甲소유 상가건물을 6,000만원의 보증금을 내고 임차하여 장사를 하고 있습니다. 그런데 임대인 甲은 1년의 계약기간이 만료한지 3개월이 지난 시점에서 보증금 2,000만원을 더 올려주지 않으면 가게를 비워달라고 합니다. 지금은 장사가 잘 되는 때라 점포를 그냥 비워주자니 아까운 상황인바, 사람들 말로는 약정기간이 만료하여도 임대인으로부터 재계약조건에 관한 아무런 통지를 받지 않았다면 자동갱신 된 것으로 보아, 계속 점포를 사용할 수 있다고 하는데 그것이 사실인지요?

답) 상가임차인의 계약갱신의 요구 등에 관하여 상가건물임대차보호법 제10조에 의하면 "①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. ...②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다. ④임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다."라고 규정하고 있습니다.
또한, 임대차기간에 관하여 같은 법 제9조에 의하면 "①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있고, 차임 등의 증감청구권에 관하여 같은 법 제11조에 의하면 "①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다."라고 규정하고 있으며, 차임 등 증액청구의 기준에 관하여 같은 법 시행령 제4조에 의하면 "법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보고 있으므로 법 제9조 제1항의 규정에 따라 그 임대차기간은 1년으로 볼 것입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다. 따라서 임차인은 갱신된 임대차기간 1년을 주장하거나 해지통고를 할 수 있는 반면, 임대인은 갱신된 임대차 존속기간 중 다른 특별한 사유가 없는 한 계약해지의 통고를 할 수 없다 하겠습니다.
한편, 상가임대인의 증액요구권은 청구당시 보증금의 12%를 초과할 수 없을 것이므로 720만원을 한도로 인정해 주고 임대인에게 위 법이 정한 일정한 갱신거절의 정당사유가 없는 한 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사해 볼 수도 있을 것입니다.

문18) 저는 임차인이었던 乙로부터 점포를 인수하고 소유자인 甲과 임대차계약을 체결하면서 '권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다.'라고 특약사항란에 기재하였습니다. 이 경우 임대차계약기간이 만료되면 甲에게 권리금지급을 청구할 수 있는지요?

답) 권리금이란 주로 도시에서 토지 또는 건물(특히 점포)의 임대차에 부수해서, 주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전을 말하고, 권리금은 토지나 건물의 사용·수익의 대가로서 지급되는 차임과는 전혀 별개의 것이며, 그 금액이 차임 이상의 막대한 액으로 지급되는 경우가 적지 않습니다.
이러한 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관하여 판례는 특별한 사정이 없는 한 인정되지 않는 것으로 보고 있습니다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결).
그러나 위 사안과 같은 별도의 특약이 있을 경우 그 효력에 관하여 판례를 보면, "임대차계약서상의 '권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다.'라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약갱신을 거절하고 타인에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다."라고 하였으며(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결), "당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에 그 해석은 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다."라고 하면서 "통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금회수의 기회를 박탈하거나 권리금회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이다."라고 한 바 있습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 등 판결).
따라서 위 사안에서도 단순히 임대차계약기간이 만료되었다는 이유만으로 甲에게 권리금반환을 청구할 수는 없을 것이지만, 甲이 귀하의 권리금회수를 적극적으로 방해하거나 점포의 명도를 청구하는 경우에만 甲에게 권리금의 반환을 청구할 수 있을 것입니다.
또한, 판례가 "임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다."라고 하였음을 유의하여야 할 것입니다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결).

문19) 저는 甲소유 상가건물 중 1층 부분을 보증금 5,000만원에 월세 50만원으로 임차하여 사업자등록을 내고 식당을 운영하고 있는 임차인입니다. 그런데 저는 위 임차보증금의 확보를 위하여 임대인인 건물주 甲에게 임대차등기를 해 줄 것을 요구하였지만 협조해 주지 않아 임대차등기를 하지 못하고 있습니다. 만일, 위 임차건물이 경매된다는 등의 위험으로부터 저의 위 임차보증금을 보호할 수 있는 방법은 없는지요?

답) 상가임차인의 우선변제권이란 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면 그 날짜를 기준으로 상가건물의 경매, 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
대항력에 관하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. "라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조 제2항에 의하면 "제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 건물에 입점하고 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생기고, 임대차계약서상에 확정일자까지 받아둔다면 임차건물의 경매시 후순위권리자 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있게 됩니다.
즉, 상가임차인이 상가건물임대차보호법에 의한 대항력, 우선변제권 등 각종의 권리를 보호받으려면 상가임차인의 대항요건인 건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 임대차계약서 원본에 확정일자인을 받아두어야 하며 확정일자인(確定日字印)은 상가건물의 소재지 관할세무서에서 받을 수 있습니다.
확정일자를 받기 위한 절차로서는 기존사업자인 경우 사업자등록증 원본, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우는 해당부문 도면, 본인 신분증을 구비하여 관할세무서(징세과, 세원관리과, 조사과)에서 사업자등록정정신고서를 작성·제출하시면 되고, 신규사업자는 사업허가증·등록증·신고필증 사본, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우는 해당부문 도면, 본인 신분증을 구비하여 관할세무서(납세서비스센터)에서 사업자등록신청서를 작성·제출하시면 될 것입니다.

문20) 저는 2003년 7월 甲소유 상가건물을 임차하면서 실제로는 보증금 8,000만원을 지급하면서 임대차계약을 체결하였으나, 임대인의 부탁으로 세금을 절감할 목적으로 보증금액이 5,000만원이라고 신고하면서 사업자등록신고 후 확정일자인까지 받아두었습니다. 그런데 그 후 건물주 甲이 건물을 담보로 은행에 1억원을 대출받았으나 변제를 하지 못하자, 은행은 위 임차건물을 경매신청하여 乙에게 1억 5천만원에 매각처분이 되었습니다. 이 경우 매각된 건물의 상가임차인인 저는 실제로 지급한 임차보증금 8,000만원을 은행에 우선하여 배당받을 수 있는지요?

답) 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조 제2항에 의하면 "제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 규정하고 있습니다.
이와 같이, 상가건물임대차보호법은 영세한 상인들을 보호하기 위하여 확정일자제도를 두고 있으므로, 상가건물임차인이 건물의 인도와 사업자등록신고라는 대항요건을 갖추고, 임대차계약서상에 확정일자를 받아 둔 경우에는 경매 또는 공매시 후순위 저당권자와 일반채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있을 것이며, 이 경우 우선변제권을 입증할 수 있는 근거서류로써 확정일자를 받은 임대차계약서를 제출하여야 할 것입니다.
그러므로 실제 지급한 임차보증금액을 기재한 것이 아니라 세금을 절감할 목적으로 실제보다 낮게 작성된 계약서를 가지고 확정일자를 받았다면 낮게 표기된 보증금액을 기준으로 경매 또는 공매절차상 배당을 받을 수 있을 것입니다. 그렇게 되면 실제로 지급한 보증금과 경매, 또는 공매절차에서 배당받을 금액에 대하여 차액이 발생될 것이며 이는 임차인의 불이익으로 돌아가는 결과가 될 수 있습니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하가 실제 지급한 8,000만원으로 사업자등록신고를 하고 그 금액을 기재한 임대차계약서에 확정일자를 받아두었다면, 법원에서는 상가임차인인 귀하에게 8,000만원을 먼저 배당을 한 후, 후순위인 은행에 7,000만원을 배당하게 될 것이나, 귀하가 임대인과 임의로 합의하여 5,000만원으로 줄여서 신고를 하였고, 이 금액을 기재한 임대차계약서에 확정일자를 받았다고 한다면 귀하는 5,000만원만 우선 배당받게 될 것으로 보입니다.

문21) 저는 2003년 2월 서울 소재 甲소유 상가건물의 5층 일부를 보증금 4,000만원에 1년간 임차하기로 하는 상가임대차계약을 체결하고 출판 영업을 하고 있습니다. 저는 입점 후 출판영업을 위한 사업자등록신청은 하였으나 확정일자를 미처 받지 못하였습니다. 만일, 위 임차건물의 선순위 저당권자가 경매신청을 한다면 저의 임차보증금 4,000만원은 보호받을 수 있는지요? 주변 사람들이 저의 임차보증금액은 소액이라서 최우선변제권이 인정된다고 하는데 그것이 무슨 말인지요?

답) 소액임차인의 최우선변제권이란 임차건물에 대한 경매신청기입등기가 되기 전에 건물의 인도(입점)와 사업자등록을 신청하였고, 임차보증금이 상가건물임대차보호법시행령이 정하는 소액인 경우에 해당된다면 임차건물이 경매되더라도 임차보증금을 건물 매각대금의 1/3 범위 내에서 순위와 관계없이 다른 담보물권자보다 우선하여 최우선적으로 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.
이러한 소액임차인의 범위와 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 상가건물임대차보호법시행령으로 규정하도록 되어 있습니다. 이와 관련하여 먼저, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 보증금 중 일정액의 보호에 관하여 같은 법 제14조에 의하면 "①임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. ...③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다"라고 규정하고 있습니다.
또한, 우선변제를 받을 임차인의 범위에 관하여 같은 법 시행령 제6조에 의하면 "법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1. 서울특별시 : 4천500만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3천900만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원
4. 그 밖의 지역 : 2천500만원"이라고 규정하고 있습니다.
그리고 우선변제를 받을 보증금의 범위 등에 관하여 같은 법 시행령 제7조에 의하면 "①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1. 서울특별시 : 1천350만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천170만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원
4. 그 밖의 지역 : 750만원
②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 임차건물에 대한 경매신청의 등기 전에 건물의 인도(입점)와 사업자등록신청의 대항요건을 갖춘 경우에 한하여, 보증금액(월세 등 차임이 있는 경우 월세에 100을 곱하여 환산한 금액의 합계 포함)이 서울특별시에서는 4천500만원 이하의 임차인 중 1,350만원 이하로, 수도권정비계획법상 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에서는 3천900만원 이하의 임차인 중 1천170만원 이하로, 광역시 (군지역과 인천광역시지역을 제외)에서는 3천만원 이하의 임차인 중 900만원 이하로, 그 밖의 지역에서는 2천500만원 이하의 임차인 중 750만원 이하로 최우선변제권을 인정하고 있습니다.
다만, 상가건물임대차보호법 시행일인 2002. 11. 1일 이전에 물권을 취득한 제3자에 대해서는 우선변제를 받을 수 없을 것입니다.
그리고 하나의 상가건물에 소액임차인이 수인이고, 각각 최우선적으로 변제받을 수 있는 금액의 합산액이 상가건물의 가액의 1/3을 초과하는 경우에는 각 임대차계약의 선후와 관계없이 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 1/3에 해당하는 금액을 분할한 금액을 배당받을 수 있을 것입니다.(상가건물임대차보호법 시행령 제7조 제3항)
따라서 위 사안의 경우 위 임차건물이 경매된다면 귀하는 임차건물의 경매개시 전 대항력을 갖추고 있으면서 보증금이 4,000만원으로서 서울 소재 소액임차인에 해당되므로 임차보증금 중 1,350만원을 한도로 최우선변제권이 인정될 것으로 보입니다.

문22) 저는 현행 상가건물임대차보호법이 시행되기 전 甲 소유 건물을 임차하여 사업자등록신청 후 치킨집을 하던 중, 이 법 시행 전인 2002년 10월 15일자로 사업자등록정정신고를 하면서 임대차계약서상에는 확정일자까지 받아두었습니다. 그런데 乙이라는 사람이 위 같은 건물의 다른 층에서 영업을 하기 위하여 이 법이 시행된 2002년 11월 1일자로 점포임대차계약을 체결하면서 같은 날 사업자등록신청과 확정일자인까지 받았습니다. 소문에 의하면 乙의 보증금액이 1억원이나 된다고 하고, 상가건물임대차보호법이 2002년 11월 1일부터 시행되었으므로 저와 乙의 보증금의 순위가 같다고 하는데, 사실인지요?

답) 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. "라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조 제2항에 의하면 "제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 건물에 입점하고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 임대차계약서상에 확정일자까지 받아둔다면 임차건물의 경매시 후순위권리자 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
또한 상가건물임대차보호법 부칙 제2항에 의하면 "이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다."라고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제3항에 의하면 "이 법 시행당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행 전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.
결국 위 사안은 위 부칙 규정에 의해 이 법 시행 전에 확정일자를 받은 기존 임차인과 이 법 시행일인 2002년 11월 1일자로 확정일자를 받은 상가임차인의 우선순위가 어떻게 되느냐가 문제입니다. 그런데 2002년 10월 31일 이전에 확정일자를 받은 임차인은 신청순위와 상관없이 모두 이 법 시행일인 2002년 11월 1일자로 우선순위의 효력을 받게 되며, 이 법 시행일 이후에 확정일자를 받은 상가임차인들은 상가에 입점하고 사업자등록을 한 다음날부터 우선순위의 효력을 받게 됩니다.
따라서 귀하는 이 사안에서 이 법 시행일 이전에 사업자등록을 하고 확정일자를 받아두었으므로, 이 법 시행일인 2002년 11월 1일자로 입점 및 사업자등록을 하고 확정일자를 받은 乙보다 위 임차건물의 경매나 공매시 우선하여 보증금을 변제받을 수 있을 것으로 보입니다.

문23) 저는 경기도 의정부시 소재 甲소유 건물을 2000년 3월 5일자로 보증금 3,000만원에 임차하여 사업자등록 후 현재까지 미용실을 운영하고 있습니다. 그리고 이 건물은 제가 점포임대차계약을 체결할 당시 이미 乙은행에 8,000만원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 그 뒤 2002년 11월 1일부터 상가건물임대차보호법이 시행되어 기존 세입자는 2002년 10월부터 기존 계약서에 확정일자를 받을 수 있다는 얘기를 듣고 10월 25일자로 사업자등록정정신고를 하고 확정일자를 받아두었습니다. 그런데 얼마 전 우연히 위 상가건물의 등기부등본을 열람해 보니, 선순위 근저당권자인 乙은행의 경매신청으로 매각절차가 진행 중에 있었습니다. 이 경우 저는 상가건물임대차보호법상 소액임차인으로서 위 임차보증금을 乙은행보다 우선하여 변제받을 수 있는지요?

답) 대항력에 관하여 상가건물임대차보호법 제3조에 의하면 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 보증금중 일정액의 보호에 관하여 같은 법 제14조에 의하면“①임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다...(중략)...③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있습니다.
그리고 우선변제를 받을 임차인의 범위에 관하여 같은 법 시행령 제6조에 의하면 "법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1. 서울특별시 : 4천500만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3천900만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원
4. 그 밖의 지역 : 2천500만원"이라고 규정하고 있습니다.
또한 우선변제를 받을 보증금의 범위 등에 관하여 같은 법 시행령 제7조에 의하면 "①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1. 서울특별시 : 1천350만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다): 1천170만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원
4. 그 밖의 지역 : 750만원
②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. ..."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 건물의 인도와 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 있고, 그 임차보증금액이 소액인 경우에는 순위에 관계없이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 인정된다 할 것이고, 위 임차건물이 소재한 경기도 의정부시의 경우 우선변제를 받을 임차인의 범위 및 보증금의 범위는 의정부시가 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에 속하므로 보증금 3천900만원 이하인 경우 최우선변제금이 1천170만원이기 때문에 귀하는 이 법에 의한 소액임차인에 해당된다 할 것입니다.
그러나 상가건물임대차보호법 부칙 제2항에 의하면 "이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다."라고 규정하고 있어 이 법 시행 전의 물권자 즉, 저당권 등의 담보권자의 권리를 해하지 못하도록 하고 있습니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하가 임차한 상가건물은 임차할 당시에 이미 저당권자인 乙은행이 존재하였고, 또한 상가건물임대차보호법이 시행되기 전이었으므로, 귀하는 위 임차건물의 경매절차에서 최우선변제권을 인정받을 수 없을 것이며, 다만, 상가건물임대차보호법 시행 후에 생긴 물권자 및 기타 채권자에 대하여는 우선순위가 인정될 것으로 보입니다.

문24) 저는 2003년 5월 5일 경기도 수원 소재 甲소유 상가건물 1층을 보증금 4,000만원에 월세 20만원으로 2년간 임차하여 입점 후, 제과점으로 사업자등록신청을 하면서 임대차계약서에 확정일자인까지 받아 대항력과 우선변제권을 확보해두고 있습니다. 그런데 제가 생각했던 것보다 장사가 잘되어 계약기간이 끝나더라고 계속 영업을 하고 싶은데, 계약당시 건물주 甲은 2년 후에는 자기도 정년퇴직을 하기 때문에 반드시 상가를 비워 주어야 한다면서 계약서에 '2년 뒤에는 이유불문하고 가게를 명도하기로 약정함'이라고 기재하게 하였습니다. 그 당시 저는 이 상가를 꼭 임차하고 싶은 생각에 그렇게 기재하는데 동의하였는데, 이 경우 제가 당초의 임대차계약기간인 2년이 만료되면 그 기간갱신을 주장할 수는 없는지요?

답) 상가임차인의 계약갱신요구 등에 관하여 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 및 제2항에 의하면 "①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 최소 1년의 임대차기간을 보장해 주고 있으며 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실 등 위 각호에 해당하는 이유가 없는 이상 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있습니다.
그리고 상가건물임대차보호법 제15조에 의하면 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."라고 규정하고 있으므로, 임대차계약서상 이 법을 위반하여 임차인에게 불리하게 정한 약정은 효력이 없다하겠습니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 입점 후 영업을 위한 사업자등록을 함으로써 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖추었으며, 임차보증금액도 경기도 수원시의 같은 법 적용한도인 1억9천만원을 넘지 않아(귀하의 기준보증금액은 4,000만원+20만원×100=6,000만원임) 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받는 상가임차인이라 할 것입니다.
또한 귀하가 임대인 甲과 '2년 뒤에는 이유불문하고 가게를 명도하기로 약정함'이라고 한 것은 귀하에게 일방적으로 불리하게 약정된 것으로서 위 법 제15조에 의해 효력이 없다고 할 것입니다.

문25) 저는 대전 소재 甲소유의 상가를 보증금 3,000만원에 기간은 2년으로 하여 2002년 11월 15일 임대차계약을 체결하고, 며칠 뒤 사업자등록을 마친 후 정육점을 운영하고 있었습니다. 그런데 그 후 위 상가건물에 대하여 7,000만원의 근저당권이 설정되더니 급기야는 저당권자가 경매를 신청하였습니다. 저는 확정일자를 받지 않아 소액임차인으로서 최우선변제금 900만원을 받았을 뿐인데, 경매절차의 매수인은 저에게 위 상가건물을 비워달라고 합니다. 이 경우 저는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는지요?

답) 위 사안에서 귀하는 상가건물에 대한 근저당권 등 제3자의 권리관계가 성립되기 전에 입점 및 사업자등록을 함으로써 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득하였고, 임차보증금이 대전광역시 소재에서 3,000만원이므로 소액임차인에 해당됩니다.
그리고 상가건물임대차보호법 제8조에 의하면 "임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있으므로, 임차한 상가건물의 경매시 귀하는 확정일자를 받아두지 않았으므로 확정일자에 의한 우선변제권은 주장할 수 없을 것이나, 경매절차의 매수인 등 제3자에 대한 대항력과 소액임차인으로서의 최우선변제권을 주장할 수 있다고 하겠습니다. 그런데 위 사안과 같이 상가임차인이 두 가지 권리를 겸유하여 어느 하나를 먼저 주장하였으나 권리의 전액 만족을 받지 못한 경우가 문제될 수 있습니다.
이와 관련하여 상가건물임대차보호법과 체계가 비슷한 주택임대차보호법에 관한 판례를 보면, "주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매절차의 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유(兼有)하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제 될 뿐이므로, 경락인은 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다."라고 하였습니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결).
따라서 이 사안의 경우 귀하는 상가건물임대차보호법상 소액임차인으로서 우선변제금액인 900만원을 배당받았다 하더라도 대항력에 기하여 경매절차의 매수인에게 나머지 임차보증금 2,100만원을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 것으로 보이고, 다만, 이러한 경우 귀하가 귀하의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 임차부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임차부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 경매 절차의 매수인이 요구하면 이를 반환하여야 할 것으로 보입니다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결, 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 서울지법 1999. 1. 13. 선고 98나18178 판결).

문26) 저는 임차보증금이 3,000만원인 임대차계약서를 담보로 2,000만원을 빌려주었습니다. 이러한 경우 임대차계약서를 가지고 있으면 그 임차보증금에 관하여 질권이 설정된 것으로 본다고 하는데, 그것이 타당한지 그리고 그 권리행사는 어떻게 해야 하는지요?

답) 질권은 채권담보를 위하여 채권자가 채무자 또는 제3자 소유의 일정한 재산을 점유하고 채무의 변제가 있을 때까지 이를 유치(留置)함으로써 그 변제를 간접적으로 강제할 수 있는 권리입니다. 질권은 동산질권과 권리질권으로 구분되는데, 임차보증금은 채권으로서 권리질권의 대상이 될 수 있으나, 부동산의 사용·수익을 목적으로 하는 권리는 질권의 대상이 안됩니다(민법 제345조 단서).
그러므로 임차권은 질권의 대상이 아니나, 임차보증금반환채권은 장래에 지급될 차임과 임차물의 사용·수익시 발생하는 일체의 손해배상을 담보하기 위한 지명채권으로서 질권의 대상이 된다고 할 수 있겠습니다.
그리고 민법 제346조에 의하여 권리질권의 설정은 법률에 다른 규정이 없으면 그 권리의 양도에 관한 방법에 의하여야 합니다. 그런데 임차보증금반환채권은 지명채권이므로 지명채권의 양도방법에 의하여 채권자인 임차인이 임대인에게 임차보증금반환채권에 질권이 설정된 것을 통지하거나, 임대인이 임차인과 질권자 사이의 임차보증금반환채권의 질권설정계약을 승낙하여야 하고, 이러한 임차인의 통지나 임대인의 승낙은 확정일자 있는 증서에 의하여야만 제3자에 대하여 효력이 발생합니다.
뿐만 아니라 일반적인 채권양도와는 달리 임대차계약서가 있는 때에는 임대차계약서를 질권설정자인 임차인으로부터 받아놓아야만 질권의 효력이 발생합니다. 나아가 질권자는 그 권리행사에 있어서 민사집행법에 정한 방법 외에 질권의 목적이 된 채권을 임대인에게 직접 청구할 수 있습니다(대법원 1960. 9. 1. 선고 4292민상937 판결).

문27) 甲은 乙로부터 점포를 인수하는 계약을 체결하였는데, 乙은 그 점포를 丙으로부터 임차하면서 임차권을 양도하지 않기로 특약을 하였습니다. 그러므로 甲은 乙에게 임대인 丙으로부터 위와 같은 임차권양도에 대한 동의를 받아줄 것을 수차에 걸쳐 청구하였으나, 乙은 丙으로부터 그러한 동의를 얻어주지 못하고 있습니다. 이러한 경우 甲이 임대인의 동의를 받아주지 못하였음을 이유로 위 점포의 양도양수계약을 해제할 수 있는지요?

답) 민법 제629조에 의하면 "①임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 임차권양도금지의 특약이 없는 경우에도 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 경우에는 임대인이 계약을 해지하고 임차목적물의 반환을 청구할 수 있는 것이므로, 임차권 양도에 대한 임대인의 동의를 얻지 못하면 임차권을 양수한 양수인은 임차권양수의 목적을 달성하지 못하게 될 것입니다.
그런데 양도금지특약이 있는 임차권의 양도인이 임대인으로부터 양도동의를 받아주지 못한 경우 양도계약의 해제가 가능한지에 관하여 판례를 보면, "법률의 규정에 의하여 임차권의 양도가 금지된 경우는 별론으로 하고, 임대차 당사자 사이의 약정에 의하여 임차권의 양도가 금지된데 불과한 경우에는, 임차권 양수인이 임대인에 의한 양도동의가 불가능하다는 사정을 받아들이면서 임대인으로부터 임차인으로 인정받지 못한 채 단지 사실상으로만 임차인의 지위에 서있어도 무방하다는 의사로 임차권양수계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 임차권의 양도인은 임대인으로부터 양도의 동의를 받아줄 의무를 면할 수 없고 이를 이행하지 못한 경우에는 민법의 담보책임의 규정에 따라 양수인이 계약을 해제하거나 손해배상의 청구를 할 수 있다고 보아야 하며, 양도계약에서 임대인의 동의를 받아주겠다는 약정을 명시적으로 하지 아니하였다고 해서 달리 볼 수 있는 것은 아니다."라고 하였습니다(대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다16418 판결).
따라서 위 사안에서도 甲은 乙이 丙에게서 위 점포임차권을 乙에게서 甲에게로 양도함에 대한 동의를 받아 주지 못할 경우 위 점포의 양도·양수계약을 해제하고 원상회복을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

문28) 甲은 乙에게 점포를 임대하면서 임차권을 제3자에게 양도할 수 없다는 특약을 하였습니다. 그런데 乙은 위 점포의 임차보증금반환청구채권을 그의 채권자 丙에게 양도하고 그 양도사실을 내용증명우편으로 甲에게 통지해왔습니다. 이 경우 위 점포의 임대차기간이 만료된 후 甲은 누구에게 임차보증금을 반환하여야 하는지요?

답) 임차권의 양도의 제한에 관하여 민법 제629조에 의하면 "①임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 따라서 임차권양도금지의 특약이 없는 경우에도 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 경우에는 임대인이 계약을 해지하고 임차목적물의 반환을 청구할 수 있는 것입니다.
그런데 임차권의 양도와 임차보증금반환청구채권의 양도는 구별되어야 할 것입니다. 즉, 임차권의 양도는 임차보증금반환청구채권만이 아니라 임차목적물의 사용·수익을 포함한 임차인으로서의 모든 권리를 양도하는 것이며, 임차보증금반환청구채권의 양도는 계약이 종료된 후 임차보증금의 반환을 청구할 수 있는 단순한 임차보증금반환청구채권만을 양도하는 것입니다.
그리고 임차권양도금지특약이 있는 경우 임차보증금반환채권 양도까지 금지되는지에 관한 판례를 보면, "임차인과 임대인간의 약정에 의하여 임차권의 양도가 금지되어 있다 하더라도 그러한 사정만으로 임대차계약에 따른 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는 것은 아니므로, 乙(임차인 겸 양도인)이 丙(양수인)에게 임차목적물에 대한 임차권뿐만 아니라 임차보증금반환채권을 양도하고, 甲(임대인)에게 임차보증금반환채권이 丙에게 양도되었다는 통지를 한 이상, 그 후 甲과 乙간의 임대차계약이 종료되는 경우 丙으로서는 이 사건 임차보증금반환채권의 양수인으로서 甲이 乙과 丙간의 임차권양도에 동의하였는지의 여부에 상관없이 甲에 대하여 이 사건 임차보증금의 반환을 구할 수 있다."라고 하였습니다(대법원 2001. 6. 12. 선고 2001다2624 판결).
따라서 위 사안에서도 甲은 위 점포의 임대차계약이 종료된 후 丙에게 임차보증금을 반환하면 될 것으로 보입니다.

문29) 甲은 乙로부터 상가건물을 임차하였는데, 위 상가건물은 乙이 丙으로부터 임차하여 다시 甲에게 전대차 한 것이었고, 乙과 丙의 임대차기간이 만료되었으며, 乙과 甲의 전대차기간도 만료되었습니다. 그런데 乙은 위와 같이 乙과 丙의 임대차기간이 만료된 후에도 甲에게 기간종료 후 명도시까지의 차임상당의 부당이득의 반환을 청구하고 있습니다. 이 경우 乙이 甲에게 위와 같은 차임상당을 청구할 수 있는지요?

답) 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우, 전차인(甲)이 전대인(乙)에 대하여 전대기간 종료일 이후의 차임상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있는지에 관하여 판례를 보면, "임대인이 임대차목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립하고, 따라서 임차인은 임대인이 임차인으로 하여금 그 목적물을 완전하게 사용·수익케 할 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있으며, 그 임대차가 종료되면 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상의 의무를 부담하고, 다만 이러한 경우 진실한 소유자가 임차인에게 목적물의 인도를 요구하여 이를 인도하였다면 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익케 할 의무는 이행불능이 되었다고 할 것이며, 이러한 이행불능이 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 없다면 임대차는 당사자의 해지의사표시를 기다릴 필요 없이 당연히 종료되었다고 볼 것이고(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결, 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결), 따라서 임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차기간 및 전대차기간이 모두 만료되었다고 하더라도 전차인이 아직 임대인에게 목적물을 반환하지 않고 있는 동안에는 임차인(전대인)이 전차인에게 목적물의 명도를 구할 수 있다고 할 것이다."라고 하였습니다.
또한 "임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하면 되는 것으로서 나아가 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차가 종료된 경우 임대목적물이 타인 소유라고 하더라도 그 타인이 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급을 요구하는 등 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 그 부동산을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 부동산 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인바(대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결, 2000. 11. 24. 선고 2000다37777, 37784 판결), 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다고 할 것이다."라고 하였습니다(대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결).
따라서 위 사안에 있어서도 乙은 丙과의 임대차계약기간이 종료되었다고 하여도 甲에 대하여 전차목적물의 명도와 함께 전대차계약기간 종료 후 명도시까지의 차임상당의 부당이득을 반환청구 할 수 있다고 하여야 할 것입니다.

문30) 甲은 乙로부터 의류판매대리점의 영업을 양수하면서, 임대차계약서 양식이 아니라 매매계약서 양식을 이용하여 점포도 넘겨받기로 하는 계약을 체결하였으며, 임대인 丙의 동의까지 얻은 후 입점하여 영업을 하였습니다. 그런데 계약기간이 만료된 후 甲이 丙에게 임차보증금의 반환을 청구하였으나, 丙은 甲과 乙의 영업양도계약에 포함된 점포에 관한 계약이 전대차계약이므로 위 점포의 임차보증금을 乙에게는 반환할 수 있어도 甲에게는 반환할 수 없다고 합니다. 더욱이 乙은 소재불명인바, 이 경우 甲이 丙에게 직접 위 점포의 임차보증금을 청구할 수 없는지요?

답) 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하지만(민법 제629조), 위 사안의 경우에는 임대인 丙의 동의를 얻었으므로 위 규정에 반하는 문제는 없습니다.
그런데 위 사안에서 甲과 乙의 위 영업양도계약에 포함된 점포에 관한 계약이 전대차계약이라면 甲으로서는 丙에게 직접 임차보증금반환청구를 할 수 없을 것이고, 그것이 임차권양도계약이라면 甲은 乙의 임차인으로서의 지위를 승계한 것이므로 丙에게 임차보증금반환청구를 할 수 있을 것입니다.
관련 판례를 살펴보면, "의류판매대리점영업을 하던 점포임차인이 그 영업을 양도하면서 점포도 넘겨주기로 한 계약이 영업양도계약에 부수하여 이루어졌고, 임대차계약서 양식이 아니라 매매계약서 양식을 이용하여 위 계약을 체결하였으며, 양수인과 임차인이 함께 임대인을 찾아가 영업양수인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요구하였고, 어느 쪽의 경제적 이해관계를 따져보더라도 영업을 양도한 이후 위 점포에 관한 임차권의 권리관계에서 임차인의 지위를 유지시켜야 할 이익을 인정할 수 없다면, 양수인과 임차인 사이에서 위 점포를 넘겨주기로 한 계약은 전대차계약이 아니라 임차권의 양도계약이다."라고 하였습니다(대법원 2001. 9. 28. 선고 2001다10960 판결).
따라서 위 사안에서 甲은 乙로부터 점포임차권을 양도받았고, 丙도 그러한 임차권양도에 동의한 것으로 볼 수 있을 듯하며, 甲으로서는 丙에 대하여 직접 임차보증금반환청구를 할 수 있을 듯합니다.

문31) 저는 甲소유 건물을 보증금 7,000만원에 월 100만원으로 임차하여 영업중에 있으나 2개월 후이면 임대차계약기간이 만료되고 영업도 너무 안되므로 위 임차건물을 비워주고 다른 곳으로 사업장을 옮겨갈 계획입니다. 그런데 최근 임대인 甲의 경제사정이 안좋아 보이는바, 만일 임차기간 만료시 임차보증금을 받지 못할 경우 영업도 잘 안되는데 임차보증금을 받을 때까지 월세를 내면서 장사를 계속하고 있어야만 하는지요? 임차보증금만 확보해 둘 방법이 있다면 월세부담이라도 줄일 수 있으므로 건물을 비우고 싶은데 방법이 없는지요?

답) 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조 제2항에 의하면 "제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 규정하고 있으며, 같은 법 제6조에 의하면 "①임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다...⑤임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제5조 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑥임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 임대차계약이 종료되었으나 임대인의 사정으로 임차보증금을 돌려받지 못한 채 임차인이 사업장을 옮기는 등으로 건물을 비워주고자 할 사정이 있는 경우에는 상가건물임대차보호법상 임차권등기명령제도를 이용하여 임차보증금을 확보해 두는 방법이 있을 것입니다.
이와 같은 '임차권등기명령제도'란 임대차기간이 종료되었으나 임차보증금을 반환받지 못한 채 사업장을 이전하거나 폐업신고 등을 하는 경우 상가건물임차인이 당해 건물 소재지 관할법원에 임차권등기를 해 둠으로써 임차건물의 경매시 이미 취득한 대항력이나 우선변제권의 효력을 주장할 수 있는 제도를 말하는 것으로써, 임차권등기명령의 신청은 임차건물 소재지 관할 지방법원이나 지방법원지원 또는 시·군법원에 할 수 있습니다.
상가임차인이 임차권등기를 경료하면 대항력 및 우선변제권을 취득하는 것이고, 임차권등기 이전에 이미 취득한 경우에는 임차인이 건물의 점유와 사업자등록의 대항요건을 상실하더라도 대항력이나 우선변제권은 소멸되지 않고 그대로 유지되며, 임차권등기가 경료된 상가건물에 다른 새로운 임차인이 입점할 경우에도 그 새로운 임차인의 대항력과 우선변제권은 인정되지 않는다 하겠습니다.
그리고 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있고, 임차권등기명령신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있을 것입니다(같은 법 제6조 제4항 제8항).
따라서 상가임차인인 귀하가 임대차계약기간이 만료되어 점포를 비워주더라도 임대인의 사정으로 받지 못한 임차보증금에 대하여는 상가건물임대차보호법상 임차권등기명령제도를 이용함으로써, 위 임차건물이 경매될 경우에도 이미 확보해 둔 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있을 것입니다.

문32) 저는 5년 전부터 경기도 소재 甲소유 상가 점포를 보증금 2,000만원에 월세 30만으로 임차하여 해마다 재계약을 하면서 슈퍼마켓을 운영해 오고 있습니다. 그런데 최근 임대인 甲은 오는 10월 재계약기간이 만료되면 슈퍼마켓을 직접 운영하겠다며 비워줄 것을 요구하고 있습니다. 그러나 저는 이 가게에 시설비와 권리금으로 5,000만원 정도 투자한 상태이므로 그만 둘 수 없는 처지에 있습니다. 그래서 임차료 인상조건으로 계약갱신을 요청하고 있으나, 甲은 갖은 횡포와 협박으로 재계약을 거부하고 있습니다. 이 경우 제가 재계약을 체결하지 못하면 시설비 등 5,000만원의 투자비용을 회수할 수 있는 방법이 있는지요?

답) 권리금에 관한 판례를 보면 "영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다."라고 하였습니다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다2501 판결, 2001. 11. 13. 선고 2001다20394 판결).
그러므로 권리금에 대하여는 현행법상으로는 특별한 사정이 없는 한 보호받을 수 없을 것으로 보입니다.
그러나 상가건물임대차보호법 제9조에 의하면 "①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다."라고 하고 있고, 같은 법 제10조에 의하면 "①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다...(중략)...②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다."라고 규정하고 있어 최소 1년의 임대차기간을 보장해 주고 있으며, 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실 등의 이유가 없는 이상 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있습니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하는 상가건물임대차보호법이 시행되기 전에 임대차계약을 체결하였고, 같은 법 시행 후 관할세무서(징세과, 세원관리과, 조사과)에서 사업자등록정정신고서를 작성·제출하면서 재계약을 한 경우에 해당된다면 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다고 할 것이며(상가건물임대차보호법 부칙 제2항), 이 경우 귀하는 상가임차인의 계약갱신요구권을 잘 활용하여 시설비 회수 등에 충분한 일정한 기간으로 갱신요구 함으로써, 임차인은 계속적인 영업활동을 통해 시설비 등을 실질적으로 회수할 수 있고, 다른 한편 부동산 소유자가 일방적으로 계약을 해지함으로써 생기는 권리금 등의 피해를 줄일 수 있을 것입니다.

문33) 저는 2002년 11월 15일 서울 소재 甲 소유 상가건물의 일부를 임차보증금 3,500만원에 임차하여 사업자등록을 하고, 임대차계약서에 확정일자까지 받아두고 영업을 하였습니다. 그런데 임대인 甲은 저도 모르게 2003년 7월 임차건물을 乙에게 매도하였습니다. 종전 임대인이자 매도인 甲은 위 건물 이외에도 다른 부동산이 다수 있는 부자이므로 임대차계약기간이 만료되면 제가 위 임차보증금을 반환 받음에 지장이 없었을 것이지만, 乙은 甲으로부터 매수한 위 건물 이외에 다른 부동산을 가지고 있지 못하므로 저는 위 임대차계약을 해지하고 甲으로부터 임차보증금을 반환 받고자 하는데 그것이 가능한지요?

답) 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 위 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면 "이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있습니다.
그리고 이에 따른 같은 법 시행령 제2조 제1항에 의해 보호되는 보증금의 액수는 서울시 : 2억 4,000만원 이하, 수도권 과밀억제권역 : 1억 9,000만원 이하(인천·의정부·구리·하남·남양주일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의왕·군포·시흥), 광역시(인천시, 군지역 제외) : 1억 5,000만원 이하, 기타지역 : 1억4,000만원 이하입니다.
그러므로 귀하는 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 임차인으로, 만약 귀하가 원한다면 재계약 등을 하지 않고도 임대인 甲에게 주장할 수 있었던 임대차기간 및 보증금반환청구 뿐만 아니라 상가임대차보호법의 규정에 의한 모든 것을 매수인 乙에게 주장할 수 있습니다. 이때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 됩니다.
그런데 이 사안의 경우 귀하는 매수인 乙의 임대인으로서의 지위승계를 원하지 않고 있어, 이를 이유로 임대차계약을 해지하고, 임대인 甲에게 보증금반환을 청구할 수 있는지가 문제입니다.
이와 관련한 판례에 의하면 "임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다."라고 하고 있습니다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결).
따라서 위 사안에 있어서도 귀하가 위 임차목적물의 소유권이 甲에게서 乙에게로 이전되면 즉시 이의를 제기하여 위 임대차계약을 해지하고 甲에게 임차보증금반환청구를 할 수 있다고 할 것입니다.

문34) 저는 甲으로부터 甲소유인 건물 중 점포 1칸을 계약기간 2년, 임차보증금 3,000만원, 월 임차료 50만원으로 임차하여 계약기간이 만료되었기에, 甲에게 위 보증금의 반환을 청구하였으나 甲은 새로운 임차인이 나타나지 않는다는 이유로 보증금의 반환을 지체하고 있는바, 이러한 경우에도 제가 월 임차료로 약정된 50만원을 계속 지급하여야 하는지요?

답) 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하여야 하고, 임대인은 밀린 임차료 및 손해를 공제한 보증금을 반환하여야 하며, 면제특약이 없다면 필요비 및 유익비 등을 반환하여야 하고, 이것은 동시에 이루어져야 합니다(민법 제536조, 제618조).
판례도 "임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다."라고 하였습니다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결).
그러나 "임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것은 당연하다."라고 하였지만, "법률상의 원인 없이 이득 하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 '이득'이라 함은 '실질적인 이익'을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다."라고 하였습니다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결, 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결).
그리고 원상회복과 관련하여 부당이득의 범위에 관하여는 "임차인이 임대차종료로 인한 원상회복의무를 지체한 경우, 임대인의 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료상당액이 아니라, 임대인 스스로 원상회복 할 수 있었던 기간까지의 임대료상당액이다."라고 하였습니다(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결, 2001. 10. 26. 선고 2001다47757 판결).
따라서 위 사안에 있어서 귀하가 계약기간이 만료되어 임차보증금의 반환을 청구하였으나, 甲이 임차보증금을 반환하지 않아서 위 점포를 계속 점유하고 있으며 어쩔 수 없지만 영업을 계속한 경우에는 부당이득으로서 월 임차료 상당을(계약기간만료 후에는 월 임차료가 아님) 甲에게 지급할 수밖에 없으나, 계약기간만료 후 점포를 명도하지는 않았지만 영업을 하지 않아 이득을 취한 바가 없다면 부당이득을 취한 바가 없어 월 임차료 상당액을 지급할 의무가 없고 임차보증금에서 공제 당하지도 않을 것입니다.
또한 귀하가 甲을 상대로 임차보증금반환청구소송을 제기할 경우에는 동시이행판결(상환판결) 즉, 임차목적물의 명도와 동시에 임차보증금을 지급하라는 판결이 될 것으로 보입니다(대법원 1976. 10. 26. 선고 76다1184 판결).

문35) 저는 의류판매를 목적으로 점포 1칸을 보증금 900만원, 월세 10만원으로 1년간 임차하였으나, 영업을 시작한지 3개월이 지난 시점에서 저의 사정으로 장사를 계속할 수 없게 되어 임대인에게 계약해지를 요구하였습니다. 임대인은 계약기간 만료시까지인 9개월간의 월세를 모두 지불해야 보증금을 반환해주겠다고 하는데, 임대인의 요구가 정당한지요?

답) 민법은 제635조에 의하면 "토지, 건물 기타 공작물에 관하여 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6월, 임차인이 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다"라고 규정하고 있으며, 민법 제636조에 의하면 "임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 민법 제635조를 준용한다"라고 규정하고 있습니다.
한편, 상가건물임대차보호법 제9조 제1항에 의하면 "기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있어 최소 1년의 임대차기간을 보장해주고 있는데, 이 규정도 임차인에게 무한정의 계약해지권을 부여하고 있는 것은 아닙니다.
따라서 위 사안에서와 같이 임대차계약기간을 약정하면서 특별히 해지권을 유보한 것이 아니고, 임차인의 개인적 사정으로 계약만료기간 전에 계약을 해지하고자 하는 경우에는 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수는 없다 할 것이고, 당초의 계약내용대로 이행하든지 남은 월세를 주고 합의해지를 하여야 할 것입니다. 다만, 귀하가 일방적으로 가게를 비워주고 나간 후 귀하의 임대차계약기간 중에 임대인이 다른 새로운 임차인에게 세를 놓게 된다면, 임대인은 이 상가에 새로운 임차인이 입주한 이후부터 계약기간만료시까지 임차료를 이중으로 받게 되므로 그 부분은 부당이득이 되는 것으로 보아야 할 것입니다.

문36) 저는 甲에게 제 소유 상가건물의 1층에 소재한 점포 중 1칸을 보증금없이 월세 30만원으로 정하여 임대하였으나, 甲은 처음 두 달간만 제때에 월세를 내다가 어느 날 점포문을 닫고 어디론가 잠적하였으며 지금까지 아무런 연락도 없습니다. 甲은 상품을 점포 안에 들여놓은 채 자물쇠로 문을 채워버렸는데, 지금 저의 심정은 월세를 받지 못해도 좋으니 점포를 비우게 하고 새로 세를 놓고 싶습니다. 어떻게 해야 하는지요?

답) 건물임대차계약에 있어서 임차인의 임차료 연체액이 2기(期)의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있는데(민법 제640조), 이 경우 계속하여 2기에 걸쳐 연체할 필요는 없으며, 임차인은 임차보증금의 존재를 이유로 임차료의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수 없습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결, 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결).
그리고 이 경우 계약의 해지는 일반적인 계약해지와 달리 임차인에 대한 이행의 최고절차가 필요 없으므로(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결, 1977. 6. 28. 선고 77다402 판결), 임차인이 2개월분에 해당하는 월 임차료를 내지 않은 이상 계약해지의 요건이 되며, 임대인은 연체된 월세부분을 입증하여 건물명도청구소송을 제기할 수 있습니다.
그런데 임차인이 행방불명된 때에는 민사소송법에 의한 공시송달방법을 이용하여 임차인의 최후 주소지 또는 부동산 소재지의 관할법원에 건물명도청구소송을 제기하여야 하며, 공시송달의 효력은 공시송달사유가 법원게시판에 게시된 날로부터 2주일이 지나면 효력이 발생하게 됩니다(민사소송법 제194조 내지 제196조). 공시송달에 의하여 송달된 후 건물명도소송에서 승소하게 되면, 건물명도집행절차를 집행관에게 위임하여 임차인의 물품을 적당한 곳에 적재하여 선량한 관리자의 주의의무로 보관하고 있다가 상대방이 나타나면 보관비용을 청구하든가(민사집행법 제274조), 임차인소유의 물건을 공탁절차를 밟아 공탁소에 보관할 수도 있습니다(민법 제488조).
공탁방법을 이용하는 경우 임차인의 물건이 공탁에 적당하지 않거나, 멸실·훼손될 염려가 있거나, 공탁에 과다한 비용을 요하는 경우에는 법원의 허가를 얻어 그 물건을 경매하거나 시가로 방매하여 대금을 공탁할 수도 있습니다(민법 제490조).

문37) 甲은 乙회사로부터 상가의 영구임대분양을 받았습니다. 그런데 乙회사는 임차인들이 자유롭게 전대·양도할 수 있는 제한 없는 사용권을 주기로 하고, 임대조건을 영구임대라고 홍보한 다음 계약체결시 임대기간을 공란으로 하여 임대차의 만료에 관하여 별도로 정하지 않았습니다. 이 경우 甲이 위 임대차계약을 해지할 수 있는지요?

답) 계약의 해제, 해지권에 관하여 민법 제543조 제1항에 의하면 "계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다."라고 규정하고 있습니다. 즉, 계약을 해지하려면 계약 또는 법률의 규정에 의하여 해지권이 인정되어야만 가능합니다.
그러나 기간의 약정 없는 임대차의 해지에 관하여 민법 제635조에 의하면 "①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일"이라고 규정하고 있습니다.
그런데 위 사안에서와 같이 임대기간을 영구로 하기로 하면서 임대차기간을 별도로 정하지 않은 경우에 임차인이 계약을 해지할 수 있을 것인지에 관한 판례를 보면, "임대인이 임차인들에게 자유롭게 전대·양도할 수 있는 제한 없는 사용권을 주기로 결정한 다음 광고나 상담을 통해 임대조건을 '영구임대'라고 홍보하고, 계약체결 때에도 임대기간을 공란으로 두어 임대차만료일에 대하여 따로 정하지 않은 임대차기간의 보장은 임대인에게는 '의무'가 되나 임차인들에게는 기간의 정함이 없는 임대차로써 '권리'의 성격을 가지므로 임차인들로서는 언제라도 그 권리를 포기할 수 있다."라고 하였습니다(대법원 2001. 6. 29. 선고 99다64438 판결).
따라서 위 상가분양광고시 '영구임대'라고 하였고, 임대차계약서 작성시 그 기간을 공란으로 해두었다고 하더라도, 이를 이유로 임차인에게 불리하게 적용되어서는 아니 될 것이므로 위 임차인 甲은 민법 제635조에 의한 계약해지의 통고를 한 후 1월이 지나면 임대보증금반환청구를 해볼 수 있을 것으로 보입니다.
상가건물임대차보호법 제9조 제1항에 의하면 "기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있어 기간의 정함이 없는 경우 임차인은 임대인에 대하여 언제라도 계약해지를 통고할 수 있다고 할 것이고 그 효력발생시기는 민법의 규정에 따른다고 할 것입니다.
또한 상가건물임대차보호법 제10조에 의하면 존속기간의 정함이 없는 임대차의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통고할 수 있고, 이럴 경우에는 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다.

문38) 저는 甲소유 건물 중 점포 1칸을 임차하여 사용하다가 계약기간이 만료되어 임차보증금 3,000만원의 반환을 청구하였으나, 甲이 점포의 원상회복을 요구하여 다액의 비용을 들여 공사를 하여 甲에게 위 점포를 명도하였음에도 불구하고 甲은 사소한 부분의 원상회복이 이행되지 않았다고 위 임차보증금을 한 푼도 반환할 수 없다고 합니다. 이 경우 제가 임차보증금 전액을 반환받을 수 없는지요?

답) 사용대차 차주의 원상회복의무에 관하여 민법 제615조에 의하면 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다."라고 규정하고 있으며, 민법 제654조는 위 규정을 임대차에 준용한다고 규정하고 있으며, 동시이행의 항변권에 관하여 민법 제536조 제1항 본문에 의하면 "쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.
그렇다면 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지에 관하여 판례를 보면 "동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙(信義則)에 반하는 것이 되어 허용할 수 없고, 임차인이 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다."라고 하였습니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결).
따라서 귀하의 경우에도 원상회복이 미비된 부분이 사소한 부분이라면 甲은 그것을 이유로 귀하의 임차보증금 3,000만원 전액의 반환을 거절하는 동시이행의 항변을 할 수 없을 것으로 보입니다.
다만, 판례를 보면 "부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다."라고 하였으므로(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결), 甲은 원상회복이 미비된 부분의 원상회복에 소요되는 적정한 비용은 임차보증금에서 공제할 수 있을 것입니다.

문39) 甲은 乙로부터 점포를 임차한 丙으로부터 점포를 인수하여 乙과 임대차계약을 체결하고 내부시설을 일부 개조하여 사용하다가 계약기간이 만료되어 점포를 명도하고 임차보증금을 반환 받으려고 합니다. 그런데 乙은 甲에게 위 점포의 원상회복의 범위를 乙이 丙에게 임대할 때의 상태로 회복하라고 하고 있습니다. 이 경우 甲은 丙이 설치한 시설도 제거하여 원상회복을 하여야 하는지요?

답) 사용대차 차주의 원상회복의무에 관하여 민법 제615조에 의하면 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 또한 민법 제654조는 위 규정을 임대차에 준용한다고 규정하고 있습니다.
그런데 위 사안의 경우와 같이 이미 시설이 되어 있었던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복의무의 범위에 관한 판례를 보면, "전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조·단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복 할 의무가 있다고 할 수는 없다."라고 하였습니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).
따라서 위 사안의 경우 甲은 그가 임차하여 시설한 부분만을 원상회복하면 될 것으로 보입니다.

문40) 甲은 乙에게 종전부터 다방으로 사용하던 건물을 임대하면서 임대차계약이 종료되면 乙이 허가받은 다방의 영업허가명의를 甲에게로 변경해주기로 하는 조건으로 계약을 체결하였습니다. 그런데 임차인 乙은 건물임대차기간이 만료된 후 임차보증금을 수령하면서 건물은 명도하였으나, 전혀 약정된 바가 없는 권리금을 요구하면서 다방의 영업허가명의를 甲에게로 변경해주지 않고 있습니다. 그래서 甲은 丙에게 위 건물을 다시 임대하였지만 丙은 다방영업을 하지 못하고 있습니다. 이 경우 甲이 乙에게 위 약정내용인 '다방영업허가명의 변경청구'를 민사소송으로 할 수 있는지요?

답) 다방영업허가명의변경을 민사상 소구(訴求)할 수 있는지에 관하여 판례를 보면, "식품위생법과 식품위생법시행규칙의 여러 관계규정을 종합하여 고려하면, 임차인이 임대인으로부터 종래 다방용도로 사용되어 왔던 임대인 소유인 건물의 지하부분을 임차함에 있어 임대차기간 중에 임차인 명의로 다방영업허가를 받아 다방업을 경영하되 임대차기간 만료시에는 그 허가명의를 임대인 명의로 변경하여 주기로 약정하고 다방영업허가를 받아 다방업을 영위하다가 임대차기간이 만료되어 임대인에게 건물부분을 명도한 경우, 이는 임차인이 그 영업을 양도한 때에 준한다고 봄이 상당하여 임대인이 다방의 영업자의 지위를 승계하는 경우라고 할 것이므로, 임차인은 임대인에게 다방영업허가명의의 변경절차를 이행할 의무가 있고, 임대인은 이를 소구할 수 있다."라고 하였습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 95다19591 판결).
그리고 다방건물의 임차인이 임대차 종료시 반환키로 하고 영업허가명의도 넘겨받았으나 임대차 종료 후 건물만 명도하고 영업허가명의반환에 협력하지 아니한 경우에 손해의 입증책임에 관하여 판례는 "다방건물의 임차인이 임대차 종료시 반환키로 하고 영업허가명의도 넘겨받았으나 임대차종료 후 건물만 명도하고 영업허가명의반환에 협력하지 아니한 경우에 이미 건물부분을 임차인으로부터 인도받아 건물부분만을 타에 임대하는 것이 가능하게 된 임대인으로서는 위 다방영업허가권명의를 반환받지 못함으로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 건물부분을 임대함에 있어 다방영업허가명의까지 임차인 명의로 변경하여 주는 경우에 받을 수 있는 임대료가 다방영업허가명의의 변경 없이 건물부분만을 임대하는 경우에 받을 수 있는 임대료보다 얼마나 다액인지, 그 차액을 입증하여야 한다."라고 하였으나(대법원 1994. 5. 13. 선고 93다45831 판결), "임차인이 임대인에게 건물부분을 명도하였으나 다방영업허가명의변경채무를 불이행한 경우, 그로 인한 임대인의 손해액에 관한 주장·입증이 불충분하다 하더라도 그 이유만으로 임대인의 손해배상청구를 배척할 것이 아니라, 건물부분이 다방 이외의 다른 용도로 사용될 수 있는지 여부, 다른 용도로 사용될 수 있다면 건물부분을 임대함에 있어 다방영업허가명의까지 임차인 명의로 변경하여 주는 경우에 받을 수 있는 차임이 영업허가명의의 변경 없이 건물부분만을 임대하는 경우에 받을 수 있는 차임보다 다액인지, 그 차액은 얼마인지 등 그 손해액에 관하여 적극적으로 석명권을 행사하고 입증을 촉구하여 이를 밝혀야 할 것이다."라고 하였습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 95다19591 판결).
따라서 위 사안에서 甲은 乙을 상대로 다방허가명의변경절차이행을 민사소송을 청구해볼 수 있을 것이며, 乙이 다방영업허가명의를 변경해주지 않음으로 인하여 발생한 손해에 관하여는 甲이 위 판례의 기준에 의하여 입증하여야 할 것입니다.

문41) 저는 2002년 3월 1일 인천 소재 甲소유 상가의 지층을 보증금 2,500만원에 월세 70만원으로 2년간 임차하기로 하는 상가임대차계약을 체결하였습니다. 그리고 저는 위 건물에 입점하여 노래방으로 사업자등록신청을 한 후 영업을 해 오던 중, 같은 해 11월 1일부터 상가건물임대차보호법이 시행된다는 말을 듣고 2002년 10월 26일 관할 세무서에서 사업자등록정정신고를 하면서 임대차계약서에 확정일자인까지 받아두었습니다. 그런데 2002년 12월 20일 임대인 甲은 乙에게 건물을 매도하였고, 매수인 乙은 저에게 점포를 비워달라는 내용증명을 보내왔습니다. 이러한 경우 저는 乙의 요구대로 응할 수밖에 없는지요?

답) 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차의 경우와는 달리, 상가건물임대차보호법이 시행되기 이전 상가건물임대차의 경우에는 민법 제621조에 의한 부동산임대차등기를 하여야만 그때부터 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 있었습니다(민법 제621조 제2항).
그러나 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법 제3조에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 상가건물의 임차인이 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 후 건물이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하기 때문에 임차인은 매수인에 대하여 임차권을 주장할 수 있을 것입니다. 즉, 임차인은 양수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요가 없으며, 원래의 임대차계약기간이 끝날 때까지 계속 영업을 할 수 있고, 기간 만료 후 매수인으로부터 임차보증금을 반환 받을 수 있는 것입니다. 이때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인은 종전의 소유자에 대하여는 더 이상 보증금반환을 요구할 수 없게 되는 것입니다.
한편, 임대차계약서상 내용이 사업자등록사항과 일치하고, 임대차 목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치시키도록 하여야 합니다. 또한 사업자등록정정신고 사유에 임대차계약의 내용이 변경되는 경우를 포함시켰으므로 계약변경시에는 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 할 것입니다.
따라서 위 사안의 경우에도 귀하가 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖추기 전에 甲이 乙에게 위 상가건물을 양도하였다면, 이 법 시행 이전에 점포를 양수받은 사람 및 법 시행 이후라도 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 점포를 양수받은 사람이므로 임차인은 대항할 수 없을 것이지만, 매수인 乙이 이 사건 건물을 양수한 것이 이 법 시행 이후인 2002년 12월 20일이고, 귀하는 이미 그 이전에 위 상가건물에 대한 상가임차인으로서 사업자등록신고를 하고 입점하여 영업을 하고 있었으므로 상가건물임대차보호법이 적용되어 그 법상의 대항력을 갖추었다 할 것이고, 새로운 양수인 乙에 대하여도 甲에게 주장할 수 있었던 약정기간과 계약만료시 임차보증금반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

문42) 저는 甲소유 점포를 임차보증금 2,300만원에 계약기간 2년으로 임차하여 바닥에 타일을 깔고 보일러를 설치하는 등 다액의 시설비를 투자하였습니다. 만일 계약기간이 만료되면 임대인에게 시설비의 상환청구가 가능한지요?

답) 유익비란 물건의 보존상 필수불가결하게 지출이 요구되는 비용은 아니더라도, 물건의 개량을 위하여 당해 물건에 관하여 지출된 비용으로써 그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는데 사용한 비용을 말합니다. 민법상 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있는데(민법 제626조 제2항), 점유자의 필요비 또는 유익비상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대하여 행사할 수 있습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4592 판결).
그리고 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권이 인정된다면 그 상환액에 관한 점유자의 입증이 없더라도 법원은 이를 이유로 유익비상환청구를 배척할 것이 아니라, 석명권을 행사하여 점유자에 대하여 상환액에 관한 입증을 촉구하는 등 상환액에 관하여 심리·판단하여야 합니다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471 판결).
그런데 지출한 비용이 유익비인가의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다. 대체로, 방이나 부엌을 증축한 경우 그 증축에 지출한 비용 또는 변소, 오물처리장, 담장 등을 축조한 비용 등이 유익비로 인정되고 있으며, 건물입구의 진입로나 건물 내 바닥을 콘크리트 등으로 포장한 경우에 있어서도 유익비로 인정될 가능성이 있으나, 이러한 시설들이라도 오직 임차인이 자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않습니다.
따라서 위 사안의 경우에 있어서도 일응 유익비라고 인정될 여지는 있으므로, 임대인을 상대로 점포를 명도한 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기하여(민법 제617조, 제654조) 점포의 개량을 위하여 지출한 액수 및 당해 점포의 객관적인 가치증가액수를 모두 입증한다면, 임대인의 선택에 따라 비용을 상환받을 수 있을 것입니다. 또한 계약기간이 종료되어 임대인이 명도청구를 한다고 하여도 유익비상환청구권에 기한 유치권항변을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수 있을 것입니다.
그러나 판례는 "필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다."라고 하였으며(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결), "건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다."라고 하였고(대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결, 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결), "건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수도 없다."라고 하였으므로(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705 판결), 이러한 약정이 있는 경우에는 유익비를 상환청구 할 수 없다고 할 것입니다.

문43) 저는 서울 소재 甲소유 건물의 지하층을 보증금 2,000만원, 월세 40만원, 기간은 2년으로 하는 임대차계약을 체결하여, 2003년 4월부터 비디오방을 운영하고 있습니다. 그런데 최근 장마가 시작되자 임차목적물인 지하층에 습기가 차고 곰팡이 냄새가 심하여 임대인 甲에게 수 차례 수리를 요구하였습니다. 그러나 甲은 이를 차일피일 미루고만 있는데, 저는 어떠한 권리를 행사할 수 있는지요?

답) 임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 수선을 하여야 할 의무를 부담합니다(민법 제623조). 임대인이 수선의무를 부담하는 임대목적물의 파손정도에 관하여 판례는 "임대목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다."라고 하고 있습니다.
또한 "임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담한다."라고 하였습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결).
그런데 임대인에게 이러한 수선의무가 생기기 위해서는 수선이 가능하여야 합니다. 수선이 불가능한 경우에는 임대물의 전부 또는 일부의 멸실(滅失)에 의한 이행불능의 문제가 생기고, 수선의무의 문제는 아닙니다. 임대인의 수선의무불이행에 대하여 임차인에게는 채무불이행의 일반적 효과로서의 손해배상청구권과 해지권이 생길 수 있고, 임차료지급의 거절 또는 감액청구권도 생길 수 있습니다.
이와 관련된 판례를 보면 "임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로, 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다."라고 하였습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결).
따라서 위 사안의 경우 귀하가 임차한 지하실 부분은 통상 환기가 잘되지 않을 경우 수증기가 엉겨서 습기가 차는 현상도 있으므로, 그 원인을 잘 파악해 본 후 그 정도에 따라서 임대인의 수선의무불이행책임을 물을 수 있을 것인지 여부를 결정하여야 할 것입니다. 만일, 습기가 지하수의 누수나 위층의 누수 등으로 발생하였고, 그 방에서 거주하기 힘든 정도라고 한다면 귀하는 임대인 甲의 수선의무불이행책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있을 것이고, 또한 임대차계약 해지권을 행사할 수도 있으며, 임대인 甲의 수선의무이행이 있을 때까지 귀하는 수선되지 않았기 때문에 사용·수익할 수 없었던 비율로 임차료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다고 할 것입니다.

문44) 저는 甲에게 제 소유 상가건물을 임차보증금 4,500만원에 임대하였는데, 甲은 위 건물에서 식당영업을 하던 중 자신의 편리를 위하여 연탄보일러를 도시가스보일러로 설치하면서 580만원의 비용을 지출하였습니다. 그 후 저는 위 상가건물을 乙에게 팔면서 甲과의 임대차기간 만료 시점에 맞추어 매매잔금을 받음과 동시에 건물을 비워주기로 하였습니다. 그 후 위 임대차계약기간이 만료되어 甲에게 위 상가건물을 비워줄 것을 요구하였는데, 甲은 위 도시가스보일러설치비용을 받아야만 임차건물부분을 비워주겠다고 합니다. 이 경우 저는 甲에게 도시가스보일러설치비용을 지급하여야 건물을 명도받을 수 있는지요?

답) 민법 제626조에 의하면 "임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여(許與)할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 여기서 '유익비'란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, '필요비'란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말합니다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결).
위 사안에서 甲이 지출한 도시가스보일러설치비용은 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입된 유익비라고 할 것인데, 귀하가 乙과 매매계약을 체결하면서 정한 매매가격에는 甲이 유익비를 지출함으로 인하여 증가한 건물의 가치증가분이 포함되어 있다고 볼 수 있어 귀하는 甲의 유익비지출로 인한 이득을 얻었다고 할 것이므로, 귀하가 甲이 지출한 유익비상당액 또는 그로 인하여 증가한 가치의 증가액을 상환하여야 할 것입니다.
판례도 "매매목적부동산을 사용하여 온 임차인이 부동산 매매계약체결 이전에 그 부동산의 임차부분을 수선하여 발생한 유익비는 그로 인한 가치증가가 매매대금결정에 반영되었다 할 것이므로 특별한 사정이 없는 한 매도인이 이를 부담할 성질의 것이라 할 것이니, 매수인이 임차인의 점유부분을 명도 받기 위하여 임차인을 상대로 명도청구소송을 제기한 결과 임차인의 유익비상환청구권이 인정되어 이를 상환하였다면 매도인에 대하여 명도의무불이행으로 인한 손해배상으로서 구상할 수 있다."라고 하였습니다(대법원 1990. 2. 23. 선고 88다카32425, 32432 판결).
따라서 도시가스보일러 설치비용을 매수인 乙이 갚기로 하는 특별한 약정을 하지 않은 이상 귀하가 임차인 甲에 대하여 이를 지불하여야 할 것으로 보입니다.

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