2020년 달라지는 부동산 정책!!

​ 1. 부동산 실거래가 신고기간 30일로 축소 현행 60일이던 주택 실거래가 신고 기간이 30일로 축소 됩니다. 거래 계약의 무효, 취소, 해지 시 신고도 의무화할 방침 이라고 합니다. ​ ​ 2. 신혼부부 생애 최초 주택 취득세 감면 2019년 1월 1일부터 12월 31일까지 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해줍니다. 기존주택과 신규 분양주택에 모두 해당한다. 분양을 받아 중도금을 내는 경우도 2019년까지 입주(소유권 이전)하면 혜택을 받을 수 있습니다. ​ ​ 3. 총체적상환능력비율(DSR) 모든 금융권 관리지표 도입 상환 능력 중심으로 심사하는 DSR 관리 지표가 지난 10월은 은행권에 도입된 데 이어 내년 2월에는 상호금융업, 4월 보험업, 5월 저축은행과 여심전문금융회사로 확대 됩니다. 소득대비 부채가 많으신분들은 해당월전에 미리 접수 해야 겠습니다. ​ ​ 4. 주택임대소득 분리과세 비과세 혜택을 받았던 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득이 분리 과세됩니다. 특히 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉩니다. 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만,  미등록 사업자는 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 축소됩니다. ​ ​ 5. 3주택자 산정에서 배제되는 소형 주택 범위 축소 임대보증금 과세 때 배제됐던 소형 주택의 기준범위가  전용면적 60㎡ 이하, 3억원 이하에서 40㎡ 이하,  2억원 이하로 축소됩니다.  해당 기준은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정입니다. ​ ​ 6. 분양권ㆍ입주권 소유자는 무주택자에서 제외 민영주택 공급은 무주택자에 우선 공급됩니다.  신혼부부가 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성이더라도 신혼부부 특별공급에서 제외됩니다. 반면 부적격자의 청약 자격 제한은 다소 완화됩니다. 위축지역은 3개월, 기타 비수도권은 6개월로 완화됩니다. ​ ​ 7. 청약가점 자동확인 추진 2019년 하반기부터 인터넷 청약사이트인 아파트투유에 접속하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있습니다. 현행은 무주택기간, 부양가족수 등을 신청자가 직접 입력해야 하므로  부적격자가 빈번하다는 문제점이 있었네요. ​ ​ 8. 상가건물 임대차 분쟁조정위원회 출범 4월부터 대한법뮬구조공단의 모든지부에 상가건물 임대차 분쟁조정위원회가 설치됩니다. ​ ​ 9. 청년우대형 청약통장 가입 대상 연령 확대 청년우대형 청약통장의 가입 대상연령이  만 19~29세에서 만 19~34세로 상향 조정됩니다. 남성의 경우 병역 기간을 별도로 인정 되네요. ​ ​ 10. 공정시장가액 비율 5% 인상 공정시장가액은 부동산 가격 변동이나 지방재정 여건 등에 따라  탄력적으로 운용됩니다. 보통 공시가격의 80% 수준에서 정해져 납세자의 세 부담을 덜어주는 역할을 합니다.  새해부터는 5% 올라 85%가 되며, 공정시장가액 비율은 오는 2020년 100%가 될 때까지 매년 5%씩 오를 예정입니다. ​ ★부동산실거래신고 60일 -> 30일 단축 2020년 1월부터 6억 초과~9억 이하 구간 취득세율이 100만원 단위로 세분화됩니다. 해당 구간에 100만원씩 늘어날 때 마다 세율이 0.0066%씩 늘어납니다. (1.01~2.99%) ​ 이전에는 1%, 2% 세율이라면 변경된 후엔 1.67%, 2.33% 등 세분화 될 예정인데요, 낮은 세율을 적용받기 위해 세율 변동 구간 직전으로 거래 가격을 허위신고하는 다운계약서 등의 다수 발생으로 세율 체계가 개편되었습니다. ​ 6억 초과 ~ 7억 5천 미만 구간은 취득세가 지금보다 낮아지게 되며 7억 5천 초과~ 9억 이하 구간은 취득세 부담이 현재보다 더 늘어나게 될 예정입니다. ★주택임대사업자 등록 필수 주택임대사업자의 세무서 사업자등록은 이제 선택이 아닌 필수가 되었습니다. 주택을 임대하는 경우라면 부가가치세 면세사업자에 해당되지만 소득세법에 따른 사업자등록을 하는 것이 원칙입니다. ​ 최근 몇 년간 세제혜택 등을 이유로 구청과 세무서에 주택임대사업자로 등록하는 경우가 많아지기는 했으나 세제혜택대상이 아니거나 의무 임대기간 등을 준수하기 어렵다는 이유로 등록하지 않은 경우도 많았습니다. ​ 그러나 2020년부턴 세무서에 주택임대사업자 등록을 필수로 하며 소득세법에 따라 과세대상 월세 수입금액의 0.2%가 가산세로 부과되는 것으로 개정되었기 때문에 이미 주택임대를 하고 있다면 올해가 가기 전 세무서에 사업자등록을 해야 가산세 부담을 피할 수 있으니 참고하세요. ​ ex) 임대사업등록하지 않은 주택의 월세 520만원 * 12개월 = 6,240만원 미등록 가산세 = 6,240만원 * 0.2/100 = 12만원 4천 800만원 ★소형주택 임대사업자 세액 감면율 축소 및 적용기한 연장 등록임대 사업자의 소형주택(85㎡억원 이하) 을 임대하는 임대 사업자는 임대료의 연 증가율이 5% 이내인 경우 세액 감면 ​ 현행 - 임대기간에 따라 4년(8년) 이상의 경우 30%(75%) - 새해 - 임대 기간이 4년(8년) 이상일 경우 20%(50%) 감면율이 축소 될 예정입니다. 12·16 대책은 다주택자의 보유세 부담을 늘려 매각을 압박하면서 한편으로 퇴로를 열어줬습니다. 조정대상지역에서 주택을 10년 이상 보유한 #다주택자 의 #양도세 #중과 를 내년 상반기까지 유예했고, 세무 전문가들은 부담부증여를 활용하면 양도세를 크게 낮추면서 명의를 분산할 수 있다고 설명합니다. ​ 부담부 증여[ 負擔附贈與 ] 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여하거나 양도할 때 #전세보증금 이나 #주택담보대출 과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것. #증여세 나 #양도세 를 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산하기 때문에 절세 수단으로 활용돼 왔다. 채무를 증여받는 사람에게 넘기기 때문에 증여를 하는 사람에게 증여세를 과세하지 않는 대신 #증여자 가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고 양도소득세를 과세하게 된다. 또한 상대방이 조건을 이행하지 않으면 증여를 해제할 수 있다. 부모 봉양을 조건으로 주택을 증여했는데 아들이 부모를 봉양하지 않으면 부모는 계약을 해제할 수 있다. 증여는 부부 사이에서 10년 동안 6억원까지 세금을 물지 않는다. 남편이 조정대상지역에서 과거 5억원에 매수한 아파트의 시세가 10억원까지 오른 상태에서 아내에게 증여한다고 가정해보자. 이땐 증여가액과 공제액의 차액 4억원에 대해 20%의 세율로 증여세를 치른다. 차액이 클수록 세금 부담이 높아지다 보니 고가 아파트는 증여가 녹록지 않다. 부담부증여를 하면 증여분과 양도분을 따로 계산한다. 같은 사례에서 이 아파트의 전세보증금이 7억원(전세가율 70%)이라고 가정하고, 양도세를 계산할 때 남편의 취득가액은 3억5000만원(매수가 5억원의 70%) 으로 간주한다. 전세가율을 반영해 산정한 금액이다. 전세보증금에서 이 금액을 뺀 3억5000만원에 대해 양도세를 매긴다. 산출내역은 아래와 같다. ㅇ 양도차액 = 전세보증금(7억원) - 취득가액(3억5천) = 3억5천만 공식은 간단한데 이해가 선뜻 안가는 부분도 있습니다. 잘 생각해 보시면 내가 내야할 양도세 금액이 나옵니다. 여기서 장기보유특별공제,기본공제를 제외하면 과세표준이 나오고, 금액에 따른 세율을 곱하면 양도세가 나옵니다.