★ 보금자리주택?

영월🏕김삿갓부동산 2009. 9. 1. 01:31

★보금자리주택은 공공(통합주택토지공사 또는 지방공사)이 도심이나 도심근교에 싸게 짓는 주택으로 기존의 공공분양이나 공공임대, 국민임대, 영구임대 아파트를 아우르는 개념이다. 정부는 2018년까지 전국에 150만 호를 지을 예정인데, 당초 2012년까지 40만 호를 건설할 계획이었으나 8.27 대책으로 60만 가구를 공급하기로 해 보금자리 주택보급이 속도를 낼 전망이다.

◈ 보금자리 주택, 어떤 종류가 있나? 보금자리 주택은 크게 분양주택과 임대주택으로 나뉜다. 모두 서민의 주거안정을 위해 건설되는 것인 만큼 (물론 보금분양이나 임대를 막론하고 전용면적이 85㎡ 이하인 중소형이다. 따라서 청약저축 가입자만 청약을 할 수 있다.자리 주택지구 내 택지를 민간 건설사에게 분양해 민간 아파트도 지을 수 있는 만큼 청약예금과 부금 가입자도 통장활용이 가능하다고는 하지만 민간 건설사들이 짓는 만큼 '보금자리 주택'은 아니다) 우선 공공분양 주택은 2018년까지 전국의 보금자리 주택 물량의 47%인 70만 호가 지어질 예정이다. 무주택 세대주이면서 청약저축에 가입해야 청약을 할 수 있다. 임대주택은 크게 공공임대(10년간 임대한 뒤 분양으로 전환), 장기전세(10~20년 임대), 국민임대(30년 이상 임대), 영구임대(기초생활 수급자 등을 대상으로 영구임대)로 구분된다. 공공임대는 전국에 20만 호, 장기전세는 10만 호, 국민임대 40만 호, 영구임대 10만 호가 2018년까지 지어진다. 공공임대는 공공분양과 마찬가지로 청약저축에 가입하고 무주택 세대주여야 한다.

◈ 어디에 지어지나? 현재 보금자리주택 시범지구로 지정된 곳은 4곳으로 모두 서울 수도권 지역이다. 서울 강남구 세곡지구와 서초구 우면지구, 경기도 하남시 미사지구와 고양시 원흥지구 등이다. 이들 지역에는 모두 3만 가구가 지어지고 이 가운데 1만 5천여 가구가 분양주택이다. 세곡지구와 우면지구는 서울지역 거주자에게 100% 우선 공급되며 원흥, 미사지구는 해당지역 거주자에게 30%만 우선 공급하고 나머지는 해당지역을 제외한 수도권 거주자에게 공급된다. 정부는 올해안으로 수도권 그린벨트를 해제해 5~6곳을 보금자리주택 지구로 추가지정할 방침이다. 서울과의 접근성이나 도시 기반시설, 그린벨트의 기능성 등을 따져봤을 때 경기도 과천, 의왕, 광명, 시흥, 남양주시가 부동산 업계에서 유력하게 거론되고 있다.

◈ 얼마나 저렴하고 투기 방지대책은 무엇인가? 공공분양 물량은 주변 시세보다 30~50% 싸게 공급된다. 세곡지구와 우면지구 예상 분양가는 3.3㎡당 1천150만원 선. 주변 아파트 시세가 2천100만 원~2천200만 원대 인 것을 감안한다면 '반값'에 불과하다. 미사지구는 950만원, 원흥지구는 850만원선에서 결정될 전망이다. 도심이나 도심근교에 지어지기 때문에 도시 기반시설을 새로 지을 필요가 없는데다 녹지는 줄이고 용적률을 높이는 방식으로 분양가격을 낮출 방침이다. 이에 따라 보금자리 주택의 분양가격은 낮지만 주거환경은 민간 아파트에 비해 열악할 수 있다. 분양가가 파격적으로 싸기 때문에 투기도 우려된다. 정부는 전매 제한기간을 늘리고 실거주 요건을 강화해 투기를 막기로 했다. 중소형 주택에 대해 5년인 전매제한 기간을 7~10년으로 연장하고 예외적으로 전매가 허용되더라도 분양가에 정기예금 금리만 더한 수준으로 공공이 되사들이기로 했다. 또한 의무거주 기간도 5년으로 강화했다.

◈ 민간 분양 물량은 없나? 보금자리 지구내에도 민간 건설사가 짓는 아파트가 들어선다. 정부는 2013년까지 보금자리 지구내에 민간 중대형 아파트 12만 6천 여채를 공급하기로 했다. 민간 중대형 아파트는 보금자리 주택청약에서 소외됐던 청약예부금 가입자들도 청약을 할 수 있다. 민간이 짓는데다 채권입찰제가 적용돼 분양가는 주변 시세의 80% 이상이 될 전망이다.

◈ 청약전략은? 기본조건은 청약저축에 가입한 무주택 세대주여야 한다. 기존과는 다르게 청약은 사전예약을 거쳐 예약당첨자 발표, 입주 예정자 확정 순으로 진행된다. 사전예약은 입지조건과 면적, 추정분양가격 등이 공개되면 자신이 원하는 단지에 1~3지망까지 인터넷 예약을 한다. 인터넷 예약은 통합주택토지공사 홈페이지를 통해 10월 중순쯤 이뤄질 예정이다. 사전예약을 신청하면 '거주지역>지망>순위' 기준으로 당첨자를 추린다. 자신이 살고 있는 지역을 1지망으로 신청하는게 유리하며 청약저축 가입기간이 2년이 넘어야 1순위가 된다. 그러나 저축액이 최소한 1천500만원 이상이 돼야 당첨권에 들 수 있을 것으로 전망되고 있다. 보금자리 주택이 완공된 뒤 예약 당첨자를 상대로 입주의사를 물은 뒤 당첨조건에 변화가 없으면 입주가 이뤄지게 된다. 일반공급 외에 조건이 된다면 특별공급도 노려볼 수 있다. 특히 생애최초로 주택을 구입하는 사람 가운데 청약저축 2년 이상 가입하고 근로자 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부하고 기혼자이며, 도시근로자 평균소득의 80% 이하(08년 312만원)인 무주택자 중에서 추첨을 통해 분양하는 생애최초 주택청약 물량도 전체의 20%인 5만호가 공급된다. 그러나 이같은 보금자리 주택추진이 실제로 차질없이, 계획대로 이뤄질지는 아직 불투명하다. 저렴하게 공급하기 위해서는 땅값 보상금도 낮출 수 밖에 없고 이럴 경우 지주들의 극렬한 반대가 예상돼 사업차질이 우려되는게 사실이다. 부동산정보업체인 부동산써브 함영진 실장은 "보금자리 주택 사업에 여러 난관이 예상되는만큼 보금자리 주택만 바라볼게 아니라 도심의 급매물 등도 눈여겨 봐야 한다"고 주문했다.

보금자리 4개 시범지구 일반분양 `7070가구`

보금자리주택 위치도(시범지구및2차)

서울과 수도권 6개 지구에 들어서는 2차 보금자리주택은 서울 도심에서 15~21㎞ 안에 있어 주거환경이 양호하고 대중교통 접근성도 뛰어나다. 특히 1차 보금자리 시범지구 옆에 지정된 서울내곡과 서울세곡2지구는 역세권으로 시범지구보다 입지조건이 좋다는 평가를 받고 있다. 경기권의 2차 보금자리 주택지구들도 시흥은계지구를 제외하면 서울 도심에서 20㎞ 안에 있고, 기존 구도심이나 택지개발지구, 2기 새도시 등과 가까워 이미 마련된 도로와 전철 등 기반시설을 이용할 수 있다는 장점이 있다.

2차 지구에서 가장 눈길을 끄는 곳은 서울내곡과 서울세곡2지구 등 강남권 두 지구다.
내곡지구는 서울 서초구 내곡동, 원지동, 염곡동 일대 76만9000㎡ 규모로, 1차 시범지구인 강남세곡과 서초우면지구 사이에 있다. 경부고속도로, 분당~내곡간 고속화도로, 헌릉로와 용인~서울간 고속도로가 가깝고, 2011년에는 신분당선 청계역사가 개통될 예정이다. 서초 우면지구와 입지는 비슷하지만, 강남역을 직선으로 연결하는 강남대로가 헌릉로에 접해 있고, 청계역으로부터 지하철 3호선 양재역이 2정거장, 지하철 2호선 강남역까지 3정거장에 불과해 강남역을 기점으로 한 접근성이 뛰어나다.

세곡2지구는 서울 강남구 자곡동, 세곡동, 율현동 일대 77만㎡에 조성된다. 서울 1차 시범지구인 강남 세곡지구의 북쪽과 동쪽으로 지구가 나뉘어져 있다. 북쪽 지구는 지하철 3호선 수서역까지 마을버스로 한 정거장 거리다. 동쪽지구는 지하철 3호선 수서역과 지하철 8호선 장지역, 지하철 분당선 복정역을 차량으로 이용할 수 있다. 분당~수서간 고속화도로를 사이에 두고 위례(송파)새도시와도 접해있다.

경기 부천옥길지구는 경기도 부천시 소사구 옥길동 일대에 조성된다. 서울 도심에서 18㎞ 지점으로 국민임대지구인 범박지구, 계수범박지구와 접해 있다. 서울 외곽순환도로, 국도46호선, 경인전철 등이 인근에 있다. 지구 북서쪽으로는 지난 14일 착공에 들어간 소사뉴타운이 있다.

경기도 시흥시 은행동, 계수동, 대양동의 203만1000㎡에 조성되는 시흥은계지구는 서울 도심에서 21㎞ 거리로 6개 지구 가운데 서울에서 가장 멀리 떨어져 있다. 재개발 예정인 은행재정비촉진지구와 맞닿아 있고 서울외곽순환도로와 제2경인고속도로, 국도 42호선을 이용할 수 있다.

구리 갈매지구는 경기 구리시 갈매동 일대에 150만6000㎡로 조성된다. 서울 도심에서 동북쪽 15㎞ 지점으로 최근 아파트 분양이 한창인 남양주 별내지구와 접해있다. 서울시 노원구와 중랑구가 가깝고 경춘선 복선전철과 지하철 8호선 별내역(계획), 중앙선 양원역 등을 이용하면 서울 도심과 강남권으로 이동이 쉬워 2차 보금자리 주택지구 가운데 강남권 물량을 제외하고 최고의 입지조건을 갖츤 것으로 평가된다. 서울외곽고속도로, 북부간선도로를 이용할 수 있다.

6개 지구 가운데 가장 큰 규모인 남양주 진건지구는 경기 남양주시 진건읍 지금동과 도농동 일대 249만1000㎡에 만들어진다. 주택 건설물량도 총 1만6000가구로 가장 많다. 서울 도심에서 동북쪽으로 17㎞ 떨어져 있고, 별내·지금·가운지구 사이에 자리잡고 있다. 서울외곽순환도로와 북부간선도로의 구리나들목을 이용하면 서울과 수도권으로 쉽게 이동할 수 있다.

- 특별·우선공급분 1만3130가구-

[이데일리 문영재기자] 서울 강남 세곡과 서초 우면, 경기 고양 원흥, 하남 미사 등 4곳의 보금자리주택 시범지구에는 모두 5만5100가구가 들어선다. 이 가운데 보금자리주택은 4만400가구다.

보금자리주택을 제외한 나머지 1만4700가구는 민영 중대형 아파트가 지어진다. 정부는 그러나 시장상황과 수요등을 고려해 일부 민영 중소형으로 전환을 검토하겠다고 밝혔다. 공공임대 물량은 2만여가구다.

◇ 사전예약 물량은 1만6천가구

보금자리주택 공급분 4만400가구 가운데 절반수준인 2만200가구(공공분양)의 80%선에 해당하는 1만6000가구(별도분양분 1000가구 포함)는 사전예약방식을 통해 다음달 15일 입주자를 모집한다. 사전예약방식에서 제외되는 4000가구는 내년 하반기에 청약할 수 있다.

보금자리주택 4만400가구는 공공임대와 공공분양으로 절반씩 나뉜다. 정부는 공공임대(2만여가구)의 경우 영구임대, 국민임대, 10년임대, 장기전세 등의 미세조정 작업을 벌이고 있다.

공공분양 2만200가구 중 55%인 1만1110가구는 특별공급으로 분양된다. 특별공급 물량은 생애최초 4040가구(20%), 신혼부부 3030가구(15%), 장애인·국가유공자 등이 4040가구(20%)다.

또 사실상 특별공급과 같은 우선공급 물량은 2020가구다. 노무모 부양자(5%)와 무주택 다자녀가구(5%) 등이 우선공급 혜택을 받는다.

우선공급분과 특별공급분을 뺀 나머지 7070가구(35%)는 청약통장 가입기간에 따른 순차 방식으로 일반에 공급된다.

◇ 시범지구별 공급가구수

시범지구별로 보면 강남 세곡은 총 6900가구 가운데 5600가구가 보금자리주택 물량이고 이 가운데 절반인 2800가구가 공공분양분이다. 공공분양 물량중 1540가구가 특별공급되고 280가구는 우선공급분이다. 980가구는 일반에 분양된다.

서초 우면은 보금자리주택 2700가구중 절반인 1350가구가 공공분양분이다. 특별공급은 742여가구이고 우선공급과 일반분양분은 각각 135가구, 473가구다.

고양 원흥은 보금자리주택 6400가구 가운데 3200가구가 공공분양으로 특별공급은 1760가구이고 우선공급은 320가구, 일반분양은 1120가구다.

모두 2만5700가구의 보금자리주택 중 1만2850가구가 공공분양되는 하남 미사는 특별공급이 7068가구, 우선공급이 1285가구, 일반분양이 4497가구다.

▲ 보금자리주택 4개 시범지구 공공분양 물량(자료 : 국토부)

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가격 경쟁력 ▶ 세곡지구 가격 경쟁 분석 (단위=만원/평)

- 평균가격은 2009년 9월 1일을 기준으로 산정 - 스피드뱅크 자료 참조 세곡지구의 예상분양가격 선은 8월 27일 시점에 3.3㎡당 1150만원선으로 발표했다. 이 부분을 기준으로 하여 비교대상지역을 산정해 가격경쟁력 부분을 예상해 보았다. 세곡지구와 인접한 강남구 일원동과 탄천 건너에 위치한 송파구 문정동의 평균평당가를 비교했을 시, 상당한 차 이를 나타내고 있다. 가장 밀접하게 비교할 수 있는 일원동과는 3.3㎡당 1600여 만원 가령 차이를 내, 절반값에 도 못미치는 분양가격임을 알 수 있다. 송파구 문정동의 절반 수준이다. 이러한 가격경쟁력은 앞서 언급한 교통 및 상업시설 부재부분을 충분히 능가하 는 부분이기 때문에 적극적인 청약지역으로 볼 수 있다. 세곡보금자리의 분양가격은 현재 강북구 미아동의 평균가격과 일치한다. 주거입지의 차이를 보이고 있는 미아동 과 동일한 금액수준이라는 점이 해당 분양가의 가격경쟁력을 반증해 주고 있는 셈이다. 오른쪽 그래프는 일원동 내 위치하고 있는 단지의 현재 매매가과 비교해 본 것인데, 30평형대의 경우 대략 보 금자리 분양가보다 3배가량의 높은 가격 선을 나타내고 있다. 일원동 30평형대 기존단지의 1/3가격수준이라는 것이다. 주거입지가 다소 불편함은 있으나 도심권에 위치해 있고, 장기간 전매가 허용되지는 않으나, 현재 매매금액 수 준이 굉장히 저렴하기 때문에 실거주를 희망하는 수요층은 별 문제가 되지 않는다.

세곡지구 청약가치 분석 Realestate Total Consulting service

◎ 개발 계획 세곡지구와 인접한 지역에서는 특별한 개발호재가 없는 상황이다. 그러나 탄천을 건너 송파구 일대에 많은 개발호재들이 산재해 있다. 직접적인 가격 선에 영향을 미치지는 못하나, 향후 입주 후 간접적인 영향을 줄 것 이다. 가장 인접한 송파구 문정동 일대는 가락시장 지하화와 최근 많은 매체에 노출돼 있는 동남권유통단지(가든파 이브), 문정법조타운건립 등이 있다. 가락시장 지하화가 되면서 지상은 공원 및 상업시설이 보충되는데, 실질 적인 영향은 없을 것으로 보인다. 동남권유통단지는 거의 마무리 단계로 해당 일대의 대규모 상권 역할을 할 것으로 보인다. 세곡지구 건립이 된 이후에 근접한 곳에 중심상권을 이용할 곳이 없기에, 이 일대의 접근수요가 많을 것으로 판단. 생활편의성 부분에서 긍정적인 역할을 할 것으로 전망된다. 아직 보상 문제가 해결되지 않은 문정법조타운 부지는 향후 개발이 되면서 신규수요층을 불러올 것으로 판단 하여, 상승세가 예상된다. 단, 세곡지구는 지금의 전매제한 5년에서 더욱 강화된 7년~10년으로 적용될 가능성 이 높기에 단기적인 차익을 기대하기는 어렵다는 점 인지해야한다. 전매가 허용되는 경우에는 종전과는 달리 매매를 허용하는 것이 아닌 주공등의 공공기관이 우선매수하도록 하 기에 전매기간이 종료되기 이전에 시세차익을 확보하기는 어려울 것으로 판단된다. 세곡지구와 다소 비슷한 컨셉을 갖고 있는 ‘송파신도시’는 향후 변수로 작용할 수 있다. 공급시점에 따라 전매 기간 적용시간이 다른데, 송파신도시와 전매가 풀리는 시점이 비슷할 경우 공급물량이 일시에 풀릴 경우 가격 선이 주춤할 수 있다. 송파신도시에도 세곡지구와 같은 형태의 보금자리 주택이 들어설 것으로 보이며, 뒤편에 위치한 거여, 마천뉴 타운 역시 임대 및 소형주택 물량이 많을 것으로 보인다. 그러나 주거지역으로 송파구와 강남권의 입지가 다 른 만큼 세곡지구는 향후 일원동 가격수준까지 상승할 것으로 예상된다. 현재 세곡지구는 원주민 보상부분이 사업추진에 가장 큰 걸림돌이라고 할 수 있다. 이 일대의 거주민들의 반 발이 굉장하기 때문이다. 사업추진이 원활하게 될 수 있도록 모든 제반사항들이 갖춰져 있는 부분이 아니기 때문에 다소 충돌이 일어나, 공급분양가격이 높아지거나 혹은 입주기간이 늦춰질 가능성도 있다는 점 어느정 도 예상해야 하겠다.